나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [32] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (32)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 9층904호

건물명: 대경

용도: 오피스텔

토지면적: 6.93㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.926㎡ (약 2.09평)

건물면적 (전용면적): 27.02㎡ (약 8.17평)

건물지분: 27.02㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2021년 5월 4일

1.3. 감정가

감정가: 151,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (금 3,480,000,000원) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2024년 1월 8일

* 확정일자: 2023년 12월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 관련 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 업종

주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 경성대학교와 부경대학교가 인접하여 대학가 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 배후수요

대학가 및 주거 밀집 지역으로 젊은층 및 1인 가구의 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 인근에 "대연성당"이 있으며, "은하유치원", "경성대학교"가 소재하여 교육환경은 양호합니다. (교육환경 보호구역 내 위치)

5.2. 편의시설

* 경성대·부경대역 주변으로 다수의 상업시설, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 부산 남구청에서는 경성대·부경대 일대에 스마트 시티 솔루션 확산 사업을 통해 CCTV, 스마트 폴 등을 설치하여 안전을 강화하고 있습니다.

5.3. 기타 시설

* 주변은 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

* '선순위임차권'이 특이사항으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 임차인(박지아)은 대항력이 없으며 말소기준권리보다 후순위로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 권리분석 시 기재된 '선순위임차권' 문구에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* '공동담보' 물건으로 표기되어 있으나, 등기부상 해당 물건에 대한 공동담보 여부는 명확히 드러나지 않습니다. (말소기준권리인 근저당 액수가 매우 큰 점 참고)

6.2. 현장조사 제한

공부상 주거용 오피스텔로 조사되었으나, 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 토지면적 협소

본건의 토지 면적이 6.93㎡ (약 2.09평)으로 매우 협소한 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 역세권에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 대학가 상권으로 배후수요 또한 확보되어 있으며, 감정가는 1억 5,100만원입니다. 권리 분석 상 인수되는 임차보증금은 없으나, '선순위임차권' 기재와 관련된 잠재적 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 현장 확인이 불가하여 내부 상태는 미확인 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 예상

* 경성대·부경대역 역세권의 우수한 입지

* 대학가 상권으로 인한 안정적인 임대수요 기대

* 주거 및 업무 겸용 가능한 오피스텔

9. 예상 입찰가

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적/연식의 오피스텔이 1억원 초반에서 중반대에 거래되는 것으로 파악됩니다.

감정가 1억 5,100만원을 기준으로, 낙찰가율 80~90% 수준을 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 1억 2,000만원 ~ 1억 3,500만원 범위로 판단됩니다.

단, 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인 및 주변 시세 변동 추이를 추가적으로 분석하신 후 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.