나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [36] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (36)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6, 10층 1004호 (대경 오피스텔)

신 주소지: 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6 (대연동)

건물명: 대경

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 이용 현황 주거용 오피스텔)

토지 면적: 6.93㎡ (약 2.09평)

토지 지분: 6.931㎡ (약 2.09평)

건물 면적: 27.02㎡ (약 8.17평)

건물 지분: 27.02㎡ (약 8.17평)

총 호실 수: 36호

감정가: 151,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (추정)

사용승인일: 2021년 05월 04일 (신축급)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 환경으로는 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 은하유치원 및 경성대학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

경매 신청 채권자인 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정 등기 (갑3) 또한 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

주택임차인 김영실씨의 주택임차권 (을2, 보증금 130,000,000원)은 전입일자 및 확정일자가 2021년 6월 25일이며, 말소기준권리보다 후순위이거나 말소되는 권리로 파악됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 권리(임차보증금, 유치권, 지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동은 경성대학교 및 부경대학교가 인접해 있어 젊은층 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 활발합니다.

지하철역이 인접해 있어 역세권 상권의 이점을 가지며, 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

다만, 소규모 공동주택과 오피스텔이 혼재하여 대규모 상업 시설과는 다소 차이가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 2021년 5월 사용승인을 받은 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 대학가 상권이 발달하여 각종 편의시설, 식당, 카페 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

경성대·부경대역을 중심으로 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 부산 시내 어느 곳으로든 이동이 편리합니다.

건축물 정보상 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 옥내소화전, 화재경보 및 탐지설비, 기계식 주차장 등 기본적인 설비는 완비되어 있습니다.

교육 환경으로는 은하유치원과 경성대학교가 인근에 위치한 상대보호구역입니다.

6. 잠재적 리스크

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 점유 여부를 정확히 확인하지 못했습니다. 내부 상태 및 관리 상태에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

공부상 주 용도는 업무시설이나, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되어, 실제 용도와 공부상 용도 간의 차이가 있을 수 있습니다. (단, 일반적인 오피스텔의 경우 주거 겸용으로 사용되는 경우가 많아 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

등기부상에는 "선순위 임차권"이 언급되었으나, 권리분석 결과 해당 임차권은 말소되는 것으로 판단되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 혹시 모를 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 건물 높이 제한 구역 등으로 지정되어 있어 향후 증축이나 재건축 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 경성대·부경대역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 건물 상태 면에서 긍정적인 평가를 할 수 있습니다.

권리관계 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 인수 부담이 없어 권리적으로는 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 현장 내부 확인이 불가했던 점은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로 양호한 입지와 신축이라는 장점을 가지고 있으며, 대학가 배후 수요를 바탕으로 임대 수익이나 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

. 신축급 오피스텔: 2021년 5월 사용승인으로 비교적 최근에 건축되어 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

. 역세권 입지: 부산지하철 2호선 경성대·부경대역 도보 이용 가능 거리로 교통이 편리합니다.

. 풍부한 배후 수요: 대학가 인근에 위치하여 학생 및 직장인 임차 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

. 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수할 권리 및 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

현재 해당 지역 오피스텔의 정확한 시세 정보는 실시간 부동산 시장 변동에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 직접적인 시세 조사를 수행해야 합니다.

일반적으로 본건과 같은 신축급 오피스텔의 경우, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁률에 따라 80% ~ 110% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 임대 시세, 공실률 등을 종합적으로 분석한 후, 본건의 내부 상태 및 투자 목적(실거주, 임대수익, 시세차익 등)을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

본 물건의 예상 투자 가치는 시장 상황, 경쟁률, 내부 상태 등에 따라 달라질 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.