나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [30] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (30)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6, 대경 9층902호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 128,000,000원

* 토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

* 토지 지분: 5.872㎡ (약 1.78평)

* 건물면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

* 건물 지분: 22.91㎡ (약 6.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 (2021년 5월 4일 사용승인)

* 토지이용: 2필지, 오피스텔 건부지로 이용 중

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치

* 주변 환경: 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성

* 교통:

* 차량 접근 가능

* 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 도보 이용 가능 거리

* 인근 시내버스 정류장 소재, 대중교통 편리

* 도로: 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함

* 토지이용계획:

* 일반상업지역, 방화지구

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m)

* 상대보호구역 (은하유치원, 경성대학교) - 교육환경 보호 관련

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (지상권 등 특별한 권리 인수 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/사업일자: 2024년 2월 21일

* 확정일자: 2024년 2월 21일

* 배당신고일자: 2025년 3월 7일

* 대항력: 없음 (본 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 대연동은 경성대학교 및 부경대학교가 인접하여 젊은 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 소규모 상가 밀집 지역입니다.

* 경성대·부경대역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 활발하게 이루어지고 있으며, 다양한 편의시설과 먹거리 상권이 발달해 있습니다.

* 주변에 소규모 공동주택과 주거용 오피스텔이 많아 주거 수요가 꾸준한 편입니다.

* 신축급 오피스텔(2021년 사용승인)이라는 점은 긍정적인 요소이며, 현재 임차인의 보증금 2천만원, 월세 45만원은 해당 지역 유사 오피스텔의 시세와 부합합니다.

* 유사 면적, 연식의 오피스텔이 대략 1억 1천만원에서 1억 5천만원 사이에서 거래되거나 호가가 형성되는 점을 볼 때, 본 건의 감정가 1억 2천 8백만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 2미터 내외의 도로에 접한다는 점은 일부 차량 접근에 다소 불편함을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물: 2021년 5월 4일 사용승인된 철근콘크리트 구조 10층 건물 내 9층 902호입니다.

* 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였으나, 일반적인 오피스텔의 표준적인 마감이 적용되었을 것으로 예상됩니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등 기본적인 생활 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 경성대·부경대역 주변으로 다양한 상점, 식당, 병원, 은행 등 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육 시설: 은하유치원, 경성대학교, 부경대학교 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 현 임차인 외 추가 임차인 존재 여부는 확인이 필요합니다. (현 임차인은 대항력이 없습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 불가: 폐문부재로 내부 이용 상태 및 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 누수, 결로, 내부 마감재 손상 등 실제 상태는 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 경성대학교, 부경대학교와 인접하여 학군 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 용도 변경이나 신축 시 제한사항이 될 수 있으나, 기존 오피스텔 용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다. 주변에 경로당 등과 관련된 주민 반대 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 혐오시설과의 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

* 도로 폭: 건물 남측으로 약 2미터의 도로에 접해 있어, 대형 차량의 진출입이나 주차 시 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 현황 파악 불가: 정확한 임대 현황(공실 여부, 추가 임차인 유무 등)은 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 남구 대연동, 경성대·부경대역 인근에 위치한 비교적 신축급(2021년 준공) 오피스텔입니다.

대학가 인근이라는 입지적 장점으로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 도로 폭 등 일부 물리적 제약 사항이 존재합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으므로, 내부 상태 확인 후 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려해 볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 경성대·부경대역 역세권, 대학가 중심 상권에 위치하여 임대 수요 확보 용이.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮고 깔끔한 외관 및 내부 기대.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 승계 가능.

* 소액 투자 가능: 비교적 저렴한 감정가로 소액으로 경매 투자를 시작할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 128,000,000원입니다.

* 주변 대학가 인근의 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 본 건과 유사한 면적과 연식의 건물은 1억 1천만원에서 1억 5천만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 신축급 건물(2021년 준공)이며 대학가 배후 수요가 풍부하여 임대 수익성이 양호할 것으로 예상되는 점, 그리고 권리상 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

* 보수적인 접근과 잠재적 가치를 고려하여, 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* (입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인, 최신 시세 변동, 경매 당일 경쟁률 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.