나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [12] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 4층404호

용도: 오피스텔 (공부상 주거용 오피스텔)

건물명: 대경

건축일자: 2021년 05월 04일 사용승인

토지면적: 6.93㎡ (약 2.09평)

토지 지분: 6.926㎡ (약 2.09평)

건물면적: 27.02㎡ (약 8.17평)

건물 지분: 27.02㎡ (약 8.17평)

총 건물 면적 (전체): 1380.98㎡ (약 417.72평)

건물 층수: 총 10층 건물 내 4층 404호

건축물 총 호수: 36호

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 151,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 인근에 소재하며, 시내버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지(대연동 76-6, 76-7)는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)에 해당합니다. 교육환경 보호를 위한 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내역은 별도로 확인이 필요합니다. (현재까지 파악된 정보로는 해당 권리의 구체적인 내용이나 영향은 파악되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023년 11월 20일

* 확정일자: 2023년 11월 20일

* 배당신고일자: 2025년 02월 03일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 대연동은 부산의 주요 대학가 중 하나인 경성대학교와 부경대학교가 인접해 있어 젊은 유동인구가 풍부하며, 이에 따른 상권이 발달되어 있습니다.

4.2. 상권 특징

경성대·부경대역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 상점, 식당, 술집 등이 밀집해 있어 젊은 층의 소비 활동이 활발합니다. 이러한 대학가 상권은 학생뿐만 아니라 인근 오피스텔 거주 직장인, 지역 주민 등 다양한 배후 수요를 가지고 있습니다.

4.3. 외부 시설 조사 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 교통: 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 이용이 편리합니다.

* 상업 시설: 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육 시설: 경성대학교, 부경대학교 등 교육기관이 인근에 위치해 있습니다.

* 주변 환경: 대연성당이 인근에 있으며, 대학가 특성상 젊은층을 위한 상점 및 식당 등이 발달되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 불가

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 내부 상태, 하자, 불법 개조 여부 등에 대한 파악이 어렵다는 점에서 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 임차인 관련

비록 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 권리 사항

'지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 그 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 부산 남구의 핵심 상권인 경성대·부경대역 인근에 위치하여 입지적 장점이 우수합니다. 또한, 전용면적 약 8.17평(27.02㎡)으로 1인 가구 및 소규모 가구에 적합한 크기입니다. 대학가라는 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 신축 건물로서 관리 용이성 또한 기대할 수 있습니다.

그러나 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 중요한 리스크입니다. 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 권리분석 상 인수되는 부담은 없으나, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성은 항상 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 우수 입지: 부산 지하철 2호선 경성대·부경대역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 대학가 주변 상권의 발달로 생활 편의성이 높습니다.

* 안정적 수요: 경성대, 부경대 등 인근 대학교 학생 및 젊은 직장인 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 법적 안정성을 확보할 수 있습니다.

* 미흡한 권리 관계: 인수해야 할 부담이 되는 권리(예: 대항력 있는 임차인)가 없어 명확한 권리 관계 하에 투자가 가능합니다.

9. 시세 분석 및 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 추가 검색 결과에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 27㎡)의 오피스텔은 경성대·부경대역 인근에서 매매가 약 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이로 거래되고 있습니다. 월세 시세는 보증금 1,000만원~2,000만원에 월 50만원~60만원 선으로 형성되어 있습니다. 본 건물의 감정가는 1억 5천1백만원으로, 현 시세 대비 다소 낮은 수준으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 신축 건물이며 입지 조건이 우수하여 시세 상승 여력이 있다고 판단됩니다. 그러나 내부 상태 확인 불가라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 시에는 이러한 불확실성을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

최근 거래된 유사 오피스텔의 실거래가와 본건의 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 보수적인 접근: 감정가 수준 또는 약간 상회하는 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원 선.

* 적극적인 접근: 현 시세 하한선인 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 선.

잠재적 리스크(내부 미확인, 명도 관련 변수 등)를 감안하여, 약 1억 5천5백만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 투자자의 위험 감수 수준과 경매 당일 현장 분위기에 따라 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.