나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [29] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경113948 (29) 부산동부지원 경매 물건입니다.

본건은 부산광역시 남구 대연동 76-6번지에 소재한 대경 9층901호 오피스텔이며, 감정평가액은 136,000,000원입니다.

토지 면적은 6.21㎡ (약 1.88평)이며, 건물 면적은 24.23㎡ (약 7.33평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 남부산농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, "대연성당" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"과 다수의 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 3,480,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 권리들은 말소될 예정입니다.

주택임차인 함형우(보증금 50,000,000원, 전입 2023.09.12, 확정 2023.08.29)의 주택임차권(을2)은 말소 예정이며, 대항력이 없습니다.

등기부채권 총액은 3,530,000,000원입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대연동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

특히 인근에 경성대학교와 부경대학교가 위치해 있어 대학가 상권의 영향을 받고 있으며, 학생 및 직장인 대상의 근린생활시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

소규모 공동주택과 오피스텔이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에는 "대연성당"이 위치하고 있으며, "경성대·부경대역"을 중심으로 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등 생활 편의 시설을 이용하기 편리합니다.

교육 환경으로는 은하유치원과 경성대학교가 인접해 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

특이사항 및 특수물건 정보에 "선순위임차권"과 "공동담보"가 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

등기부등본 상 등록된 임차권은 말소 예정이며 대항력이 없으나, 별도의 미등기 임차권 등 파악되지 않은 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

공동담보 물건의 경우, 채무 불이행 시 타 담보 물건의 추가적인 법적 절차가 본 건에 영향을 줄 수도 있습니다.

내부 이용 상태는 폐문부재로 확인되지 않아 실제 이용 현황과 공부상 현황(업무시설 vs 주거용 오피스텔) 간 차이점이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다.

등기부상 채무 관계는 명확히 정리되는 것으로 보이며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악됩니다.

다만, '선순위임차권'이라는 특이사항은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있으므로, 명확한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

실제 내부 상태 확인이 되지 않은 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최근에 신축된 건물로 현대적인 시설과 마감 상태를 기대할 수 있습니다.

경성대·부경대역 인근의 대학가 상권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2호선 역세권에 위치하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 136,000,000원입니다.

주변 유사 면적 오피스텔의 시세를 고려할 때, 해당 물건의 현 시세는 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 140,000,000원 내외로 추정됩니다.

등록된 임차인의 대항력이 없고 말소 예정인 점, 공동담보 및 선순위임차권의 리스크를 감안하여, 권리관계의 불확실성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 138,000,000원에서 143,000,000원 사이를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.