나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [1] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대경 오피스텔 2층 201호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 부산동부지원 2024타경113948 (1)이며, 감정가는 131,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지 면적은 6.21㎡ (약 1.88평)이며, 건물 면적은 24.23㎡ (약 7.33평)입니다. 토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다. 본 건물은 2021년 5월 4일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 76-6번지에 위치하며, "대연성당" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 인근에 소재하고 있습니다. 또한, 다수의 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건의 말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 이외에도 주택임차권, 압류, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정인 권리들입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 김사라 씨가 존재하며, 보증금 40,000,000원, 차임 330,000원에 거주 중인 것으로 조사되었습니다. 전입일자는 2024년 9월 11일, 확정일자는 2024년 9월 13일입니다. 배당신고일자는 2025년 1월 22일입니다.

3.3. 인수되는 권리 없음

임차인 김사라 씨의 경우, 전입일자 및 확정일자를 가지고 있으나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 종합

등기부채권 총액은 3,720,000,000원입니다. 모든 등기사항은 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 본건 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 위치한 대연동 지역은 경성대학교와 부경대학교가 인접한 대학가 상권의 특성과 함께 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 복합적인 상권입니다.

4.2. 개발 계획 및 규제

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m)에 해당하며, 은하유치원 및 경성대학교와 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

본건 인근에는 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 식당, 카페, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근으로 은하유치원, 경성대학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인 및 명도

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 또한, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 공동 담보 물건

본 건은 공동담보로 묶여 있는 물건입니다. 동일 담보로 설정된 다른 물건들의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 위험 요소

대학가 및 상업 지역 인근이므로 소음 발생 가능성이 있으며, 오피스텔 건물 자체의 관리에 따른 추가 비용 발생 여부도 고려해야 합니다. 본건 주변에 명백한 혐오시설이 즉각적으로 인지되지는 않으나, 유흥업소 등 소음 유발 시설의 존재 가능성은 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 경성대·부경대역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다. 대학가 및 상업 지역의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임차인 명도 관련 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경성대·부경대역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경.

* 신축 오피스텔: 현대적인 시설과 낮은 관리비 부담으로 인한 선호도 기대.

* 안정적인 임대 수요: 대학가 및 업무 시설 밀집 지역으로 인한 꾸준한 임대 수요 예상.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 절차 진행 시 부담이 상대적으로 적을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

본 건의 감정가는 131,000,000원입니다.

현 시세는 유사 면적(약 7~8평) 및 연식(2020~2021년식)의 오피스텔이 부산 남구 대연동, 경성대·부경대역 인근에서 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 선으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

감정가 1억 3천 1백만원은 현재 시세 범위 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.

내부 상태 미확인, 명도 관련 비용 및 절차 소요 시간 등을 고려하여, 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세 대비 합리적인 수준에서 잠재적 리스크를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.