나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [23] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (23)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6, 대경 7층 703호

용도: 오피스텔 (공부상 주거용, 건축물대장상 업무시설)

감정가: 165,000,000원

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존 (갑1): 주식회사디에이치하우스

* 근저당 (을1): 농업협동조합자산관리회사 (금3,480,000,000원) - 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 주택임차권 (을2): 김규민 (금90,000,000원) - 전입일자 및 확정일자 2024-09-13, 배당신고일자 2024-11-07, 대항력 없음, 매각으로 말소 예정입니다.

* 압류 (갑2): 수영세무서장 - 매각으로 말소 예정입니다.

* 임의경매 (갑3): 남부산농업협동조합 - 매각으로 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 3,570,000,000원

* 인수되는 권리:

* 본 물건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 다만, 이에 대한 구체적인 내용이나 개요는 제공되지 않았으므로, 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김규민

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-09-13

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 배당받지 못하는 보증금이 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있으므로, 최종 배당 결과 확인 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 대연동 지역은 경성대·부경대역을 중심으로 활발한 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

* 인근에 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 임대 수요는 양호한 편입니다.

* 경성대·부경대역을 이용하는 대학생 및 직장인 등 유동인구가 많아 오피스텔의 공실률 감소 및 안정적인 임대 수익 창출에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육시설: 은하유치원, 경성대학교 등 교육기관이 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 건물 정보: 2021년 5월 4일 사용승인된 신축 건물(철근콘크리트구조, 평스라브)로, 건물 노후도가 낮습니다. 다만, 내부 마감재 등 상세한 이용 상태는 현장 조사 시 확인하지 못했습니다.

* 주차: 기계식 주차장이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 지상권의 존재 여부, 범위, 내용 등을 반드시 확인하여 본건 이용 및 가치에 미치는 영향을 파악해야 합니다.

* 미확인 내부 상태: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 마감재, 설비 상태 등을 확인하지 못했습니다. 입찰 전 내부를 직접 확인하여 예상치 못한 수리 또는 보수 비용이 발생할 가능성을 점검해야 합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었다는 점은, 관련 담보물의 권리 관계 및 매각 진행 상황이 본 건에 간접적으로 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.

* 선순위 임차권 관련: 물건 정보에 '선순위 임차권'이 특이사항으로 기재되어 있으나, 등기부상 김규민 임차인은 대항력이 없어 매각으로 말소될 예정입니다. 혹시 등기부에 파악되지 않은 별도의 선순위 임차권이 존재할 가능성은 없는지 추가 확인이 필요합니다.

* 기계식 주차장: 기계식 주차장의 경우, 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 차량 크기나 이용 편의성에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 부산 남구 대연동의 경성대·부경대역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되며, 신축 건물이라는 점 또한 큰 장점입니다.

그러나 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있는 점은 매우 주의 깊게 분석해야 할 핵심 리스크입니다. 이에 대한 명확한 확인 없이는 투자 결정을 신중하게 내려야 합니다. 또한, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 발생할 수 있는 수리 비용 부담 가능성, 그리고 공동담보로 인한 잠재적 영향 등도 고려해야 할 사항입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 이 부분은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 컨디션이 양호하여 별도의 대규모 수선 없이 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 경성대·부경대역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 풍부한 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 지역 성장 가능성: 상업지역에 위치하며 대학교 및 상업시설 밀집 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 여력이 있습니다.

* 인수 부담 적음: 권리분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 165,000,000원

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 부산 남구 대연동, 경성대역 인근 지역의 오피스텔 실거래가를 조사한 결과, 20평대 매물의 경우 약 1억 5,000만원에서 1억 8,000만원 사이에서 시세가 형성되어 있습니다.

* 2021년 사용승인된 신축 건물임을 감안할 때, 감정가는 현재 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점은 입찰가 산정에 긍정적 요인입니다.

* 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 및 가치 하락분을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 이에, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 종합적인 분석 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 5,800만원 ~ 1억 6,500만원 사이에서 결정하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 확인 및 권리 분석 결과에 따라 조정이 필요합니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역 내 상업시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 소음 등 생활 환경에 대한 개인적인 판단이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.