나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [10] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (10)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 4층402호

물건종별: 오피스텔 (주거용도 추정)

감정평가액: 128,000,000원

토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평) / 토지 지분: 5.872㎡

건물면적: 22.91㎡ (약 6.93평) / 건물 지분: 22.91㎡ (전용면적 기준)

매각물건: 토지, 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

건물 사용승인일: 2021년 05월 04일

총세대수: 36세대 (본건 건물 내)

3. 입지조건

2.

입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

다수의 시내버스 노선도 운행 중이며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

2.

권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 남부산농업협동조합입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약

- 소유권 보존: 주식회사디에이치하우스 (2021.05.12.)

- 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2021.05.28.) - 말소기준권리, 채권액 3,480,000,000원

- 주택임차권: 김OO (2023.09.01. 전입, 2023.09.01. 확정) - 채권액 30,000,000원

- 압류: 수영세무서장 (2024.10.21.)

- 임의경매개시결정: 남부산농업협동조합 (2024.12.30.)

총 등기부 채권액은 3,510,000,000원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김OO (주택도시보증공사, 전출입)

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 390,000원

- 전입일자: 2023년 09월 01일

- 확정일자: 2023년 09월 01일

- 배당신고일자: 2024년 10월 22일

- 대항력: 없음

주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따라 결정됩니다. 그러나 본 경매의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

2.

상권분석

본건이 위치한 대연동 지역은 경성대학교 및 부경대학교와 인접하여 젊은 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다수의 오피스텔이 밀집해 있어 주거 수요가 꾸준하며, 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

본건과 같은 소형 오피스텔은 대학생 및 사회 초년생을 중심으로 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

2.

생활정보

* 교육시설: 경성대학교, 부경대학교, 은하유치원 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 상업시설 및 편의시설이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통: 부산지하철 2호선 경성대·부경대역을 이용한 시내 이동이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 내부 이용상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 마감재 및 정확한 이용 상태를 파악하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 35억원을 상회하여, 물건의 실제 가치 대비 채권 규모가 매우 큽니다. 이는 경매 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 경매 절차나 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

2.

종합 의견

본건은 사용승인된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔로, 대학가 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하고 주변 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 높은 채권 총액, 공동담보 물건이라는 점은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 우수한 입지: 경성대·부경대역 인근 대학가 상권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철역 및 버스 정류장이 인근에 위치하며, 상업시설 접근성이 좋습니다.

* 낮은 낙찰가 기대: 높은 채권 총액 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적(20~25㎡)의 대연동 지역 오피스텔 매매가는 대략 110,000,000원에서 140,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 128,000,000원이지만, 높은 채권 총액과 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

인수 보증금은 없다고 판단되며, 내부 상태 미확인 및 기타 리스크 요인을 고려했을 때, 합리적인 투자 관점에서 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 산정하는 것이 적절해 보입니다.

이는 본건의 현재 감정가와 유사한 수준이거나 그 이하로, 잠재적 가치를 고려한 보수적인 접근입니다.

정확한 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.