나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [8] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (8)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6, 대경 3층 304호 (도로명 주소: 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6)

* 건물 유형: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설로 등재되었으나, 공부상 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨)

* 건물 면적: 27.02㎡ (약 8.18평)

* 토지 면적: 6.93㎡ (토지 지분: 6.926㎡)

* 총 건물 연면적: 1,380.98㎡

* 총 토지 면적: 236.36㎡

* 사용승인일: 2021년 5월 4일 (준신축)

* 감정가: 147,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부산농업협동조합 (등기부채권 총액: 3,680,000,000원)

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1.1. 입지조건

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* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 시내버스 정류장도 가까이 있어 교통 사정은 보통 수준입니다. 차량 접근도 가능합니다.

* 도로: 본건 건물은 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2021년 5월 28일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매, 가압류)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 언급은 없으므로, 특별한 인수사항은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입 및 확정일자: 2023년 8월 10일

* 배당신고일자: 2025년 1월 21일

* 대항력: 없음

* 권리분석 결론: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 배당순위에 따라 보증금 중 일부 또는 전부를 배당받지 못할 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

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1.3. 상권분석

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* 주변 상권: 경성대학교 및 부경대학교 인근에 위치하여 대학생 및 젊은층의 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 업종 혼합: 오피스텔과 근린생활시설이 복합적으로 입지해 있어 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재력: 대학가 상권의 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 배후 주거 수요 또한 확보 가능한 입지입니다.

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1.4. 생활정보

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* 편의시설: 경성대·부경대역 인근으로 다양한 상업시설, 편의점, 금융기관 등을 이용하기 편리합니다.

* 교육시설: 경성대학교, 부경대학교가 인접해 있으며, 은하유치원, 초·중·고등학교가 인근에 위치합니다 (교육환경 보호구역).

* 교통: 지하철 2호선 경성대·부경대역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 내부 이용상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 구조, 마감 상태, 관리 상태 등에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용의 차이: 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 공부상 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 향후 용도 관련 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 인접 도로: 본건 건물 남측의 약 2미터 폭 도로에 접해 있어, 차량 통행이나 주차 공간 확보에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 다양한 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제가 적용됩니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 부산 남구 대연동, 경성대·부경대역 역세권에 위치한 2021년식 신축 오피스텔입니다. 대학가 및 상업시설 밀집 지역으로 젊은층의 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 내부 상태 미확인, 공부상 용도와 실제 이용의 차이 가능성, 좁은 접도 도로 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 새 건물로, 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 경성대·부경대역 이용이 편리하여 출퇴근 및 생활의 편의성이 높습니다.

* 대학가 배후 수요: 대학가 인근으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 1인 사업체 운영에 적합한 실용적인 면적입니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없어, 감정가 또는 그 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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감정가는 147,000,000원이며, 이는 전용면적 27.02㎡(약 8.18평) 기준 약 1,797만원/평 또는 544만원/㎡ 수준입니다.

주변 신축 오피스텔의 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 산출에는 한계가 있습니다. 다만, 대학가 역세권의 신축 오피스텔임을 감안할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

내부 상태 미확인, 좁은 접도 도로 등의 리스크 요소를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% 수준인 132,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 재조사 및 최근 주변 실거래가 조사를 통해 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.