나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [9] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (9)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 4층401호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (이름 일부 마스킹 처리)

1.2. 면적 및 가격

감정가: 136,000,000원

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 대경 (Daekyung)

층수: 총 10층 중 4층 (사용승인일: 2021.05.04)

구조: 철근콘크리트구조

총 세대수: 36호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사디에이치하우스 (2021.05.12)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리, 2021.05.28, 3,480,000,000원)

* 주택임차권: 전선우 (말소, 2025.02.13, 70,000,000원)

* 압류: 수영세무서 (말소, 2024.10.21)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (말소, 2024.12.30)

총 등기부채권액은 3,550,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전선우

보증금: 70,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2023-01-31

확정일자: 2023-01-13

배당신고일자: 2025-02-13

대항력: 없음

비고: 임차인 전선우님은 대항력이 없으며, 보증금액이 명시되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

보증금: 70,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2023-01-31

확정일자: 2023-01-13

배당신고일자: 2025-02-13

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 일반적으로 보증 관련 기관이므로 실제 점유인은 아닐 수 있습니다.

* 주의사항: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 그럼에도 불구하고 명도 절차 시 주의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수 권리 분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(보증금 등)는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근은 경성대학교 및 부경대학교가 위치하여 젊은 유동인구가 풍부한 상권입니다. 다양한 근린생활시설, 식당, 카페, 소매점 등이 발달해 있습니다.

4.2. 상권 특성

대학가 상권의 특성상 임대 수요가 꾸준하며, 오피스텔 및 주거용 건물이 밀집하여 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대형마트, 병원, 관공서 등은 인근 중심 상업지역에 위치하며, 도보 또는 대중교통으로 이용 가능합니다. 생활 편의시설은 충분히 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* 대학교: 경성대학교, 부경대학교

* 유치원: 은하유치원

본건은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관리 및 상태

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이나, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 마감재 및 이용상태를 확인하지 못했습니다. 내부 상태에 따라 수리비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 법적 제한

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역

* 상대보호구역 (은하유치원, 경성대학교)

토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임차인의 실제 점유 여부 및 퇴거 관련 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동 대학가에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 경성대학교와 부경대학교 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 명도 관련 절차 진행에 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 깔끔한 환경 제공

* 대학가 인근으로 안정적인 임대 수요 확보 가능

* 경성대·부경대역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자 부담 없음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,000,000원입니다.

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 오피스텔이 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 수준에서 거래되는 것을 감안할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안하며, 현장 답사 및 시세 재확인 후 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.