나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [27] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하는 오피스텔로, 아래와 같은 기본 정보를 가지고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (27)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 (부산광역시 남구 용소로8번길 58-6) 8층 803호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 공부상 주거용 오피스텔)

감정가: 165,000,000원

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

토지지분: 7.545999999999999㎡ (약 2.28평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

건물지분: 29.44㎡ (약 8.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

사용승인일: 2021년 5월 4일

1.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 8층 803호

외벽: 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등

내벽: (정보 없음)

창호: 샷시창 구조

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, "대연성당" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시에는 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리인 근저당권(을1, 2021년 5월 28일 접수)은 말소되는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황에는 주택도시보증공사(원태연)가 보증금 50,000,000원, 차임 450,000원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 해당 임차권(을2) 또한 말소 처리되었습니다.

이 외 압류(갑2) 및 임의경매(갑3) 권리 또한 말소 예정입니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수할 별도의 부담(임차보증금 등)은 없을 것으로 분석됩니다.

특이사항에 '선순위임차권' 및 '공동담보'가 언급되어 있으나, 등기부상 해당 권리가 말소되었고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 현재로서는 문제가 되지 않는 것으로 보입니다. 그러나 실제 현황 조사는 중요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 상권입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)에 해당합니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 상세 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. (검색 결과, 대연성당 인근에 위치하며, 경성대·부경대역 상권 접근성이 좋습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태를 확인할 수 없었습니다. 내부 마감재 등은 조사되지 못하였으며, 실제 물건 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* '선순위임차권', '공동담보'라는 특이사항이 있으나, 등기부상 해당 권리들이 말소되었고 인수되는 보증금이 없는 것으로 나타났습니다. 다만, 실제 점유 관계 등에 대한 추가적인 현장 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 5월 4일에 사용승인을 받은 비교적 신축급 오피스텔입니다.

경성대·부경대역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 보이나, 내부 상태 확인 불가 및 특이사항에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 꼼꼼한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 경성대·부경대역 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 165,000,000원입니다.

정확한 현 시세 및 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 임대료 등을 종합적으로 분석하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

따라서, 인근 부동산 중개업소 방문, 부동산 정보 플랫폼(예: 네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등)을 통한 시세 조사, 유사 물건의 낙찰가례 확인 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

이러한 조사를 통해 물건의 실제 가치를 파악하고, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

검색 결과, 인근 대연동 일대의 오피스텔 시세는 다양한 평형과 연식에 따라 폭넓게 분포하고 있습니다. 예를 들어, 대연동 현대 오피스텔(1990년 준공)의 경우, 10평대 기준 약 5,500만원 ~ 6,300만원의 실거래가가 확인되었습니다. 비교적 신축인 대경오피스텔(2024년 준공)의 경우, 13평형에서 높은 거래량을 보이지만, 이는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔에 대한 면밀한 시세 조사가 요구됩니다.

또한, 본건은 업무시설로 등록되어 있으나, 공부상 주거용 오피스텔로 조사된 점을 감안하여 주거 및 업무 수요 모두를 고려한 시세 분석이 필요합니다.

혐오시설에 대한 직접적인 검색 결과는 없었습니다.

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