나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [25] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (25)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 8층801호

건물용도: 오피스텔

감정가: 136,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.211㎡ (약 1.88평)

건물면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

건물지분: 24.23㎡ (약 7.33평)

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 8층 801호

사용승인일: 2021.05.04

내부마감재: 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"과 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지(대연동 76-6, 76-7)는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)에 해당합니다. 또한, 은하유치원 및 경성대학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

감정평가 요약표 및 물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박지현

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 570,000원

* 전입일자/사업일자: 2023.02.27

* 확정일자: 2023.02.27

* 배당신고일자: 2025.02.07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

박지현 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 대연동은 경성대학교와 인접하여 대학가 상권의 영향을 받고 있습니다. 오피스텔 밀집 지역으로, 주변에는 다양한 근린생활시설, 식당, 카페, 편의점 등이 발달해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 시장 동향

최근 부산 지역 오피스텔 시장은 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 시세를 유지하고 있습니다. 특히 대학가 인근이나 교통이 편리한 지역의 소형 오피스텔은 실수요 및 투자 수요가 꾸준한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으며, 현장 방문 시 내부 확인은 불가능했습니다.

5.2. 주요 편의시설

* 교통: 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역, 다수의 시내버스 노선

* 교육: 경성대학교, 인근 초·중·고등학교 및 유치원

* 쇼핑/문화: 인근 상업지구 내 백화점, 마트, 영화관 등 (직접적인 인접 시설은 아님)

* 기타: 대연성당 인근

5.3. 설비 내역

위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 옥내소화전, 화재경보 및 탐지 설비, 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태, 마감재, 설비 상태 등을 정확히 확인하지 못했습니다. 이는 향후 명도 및 수리 과정에서 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 여러 법규(방화지구, 가축사육제한구역, 최고 높이 제한지역, 상대보호구역)의 적용을 받습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 역세권 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 내부 상태 확인 불가 및 토지 이용 제한 등의 고려사항이 있습니다. 임차인에게 대항력이 없고 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신식 건물입니다.

* 역세권 인근: 경성대·부경대역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 대학가 및 상권 배후: 경성대학교와 인접하여 학생 및 젊은 직장인 대상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 가구에 적합한 전용면적으로 수요층이 명확합니다.

* 명도 용이: 임차인의 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. (주변 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대가 형성되어 있습니다.)

감정가: 136,000,000원

현 시세 고려 (별도 시세 조사 필요, 보수적 접근): 감정가 대비 90% ~ 100% 수준

예상 입찰가 범위: 122,400,000원 ~ 136,000,000원

본 물건은 내부 상태 미확인 등 리스크 요인이 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수할 보증금이 없어 명도 부담은 적은 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.