나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [22] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (22)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (등기부상 명시)

1.2. 물건 개요

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 7층702호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

건물면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

1.3. 감정평가액

감정가: 128,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인근에 시내버스정류장도 위치해 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건이 소재한 토지(대연동 76-6, 76-7)는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)에 해당합니다. 더불어 은하유치원 및 경성대학교와 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물정보

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 7층 702호입니다. 사용승인일은 2021년 5월 4일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감이며, 창호는 샷시창 구조입니다. 다만, 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.

3.2. 건물 면적

전용면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

건물 총 면적 (건축물대장 기준): 1380.98㎡ (약 417.73평)

해당 호수의 토지 지분: 5.872㎡ (약 1.78평)

3.3. 주요 시설

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 탐지 설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존은 2021년 5월 12일 주식회사디에이치하우스 명의로 되어 있습니다. 말소기준권리는 2021년 5월 28일 농업협동조합자산관리회사가 설정한 근저당권(3,480,000,000원)입니다. 이외 압류(수영세무서장) 및 주택임차권(곽현홍), 임의경매(남부산농업협동조합) 등기가 모두 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(곽현홍)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 2월 26일

확정일자: 2024년 2월 19일

대항력: 없음

비고: 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 임차권이며, 등기부상 주택임차권(을2)은 말소되었습니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.4. 말소기준권리

2021년 5월 28일 농업협동조합자산관리회사가 설정한 근저당권이 말소기준권리이며, 이에 따라 선순위 근저당권 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 대연동 일대는 경성대·부경대역 상권을 배후로 하며, 오피스텔 밀집 지역과 상업시설이 혼합되어 있어 어느 정도의 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 롯데슈퍼 대연점 등 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.3. 교육 및 의료시설

경성대학교, 부경대학교가 인근에 위치하고 있으며, 은하유치원, 대연초등학교 등 교육 시설도 근거리에 있습니다. 의료시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 일반적인 시내 중심 지역 수준의 접근성은 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(유치원, 대학교) 등 다양한 제한이 존재합니다.

6.2. 이용상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 공부상 주거용 오피스텔로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 다를 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

최근 부산 남구 대연동 일대에서 차량 돌진 사고가 발생한 사례가 있습니다 (2026년 6월 21일, 대연역 근처). 이는 지역 내 교통 안전에 대한 경각심을 높일 수 있는 요인입니다. 또한, 건설폐기물 재활용 사업장 인근에 공원 조성이 추진되는 등 환경 관련 이슈가 있기도 합니다. 다만, 본건의 직접적인 인접 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

경성대·부경대역 역세권에 위치하여 대학생 및 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 비교적 신축 건물(2021년 준공)이라는 점도 장점입니다.

7.2. 건물 신축

2021년 5월 4일 사용승인을 받은 건물로, 비교적 신축급에 해당하여 내부 상태나 시설 면에서 노후화 문제가 적을 것으로 보입니다.

7.3. 합리적인 감정가 (잠재적)

감정가 1억 2,800만 원은 현 시세 대비 합리적인 수준일 가능성이 있습니다. (단, 상세 시세 조사가 필수적입니다.)

8. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 경성대·부경대역 인근에 위치한 신축 오피스텔입니다. 입지, 교통, 건물 연식 등 기본적인 조건은 양호한 편입니다. 권리분석 상 인수되는 권리 없이 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 현장 방문 시 내부 이용상태를 확인하지 못한 점과 주변 지역의 교통 안전 관련 사고 발생 이력이 있다는 점은 유의할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원입니다. 임차인의 보증금 80,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

현재 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 대경오피스텔 또는 유사 면적(약 23㎡)의 오피스텔 매매가는 10,000만 원 ~ 13,000만 원 범위로 추정됩니다. (이는 외부 시세 조사 결과에 따른 추정치이며, 정확한 시세는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.)

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 보수 비용, 추가적인 시장 분석 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.