나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [6] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (6)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

등기부채권 총액: 3,690,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 3층302호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 오피스텔로 추정)

토지면적: 5.87㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.872㎡ (약 1.78평)

건물면적 (전유면적): 22.91㎡ (약 6.93평)

건물지분 (전유면적): 22.91㎡ (약 6.93평)

건축물 사용승인일: 2021년 5월 4일

1.3. 감정평가 내역

감정가: 124,000,000원 (1억 2천 4백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치함.

부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

토지는 2필지로, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

2.2. 교통 여건

차량 접근 가능함.

부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2021년 5월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (채권액 3,480,000,000원).

이후 접수된 주택임차권, 압류, 임의경매, 가압류 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수 권리 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 황

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입 및 확정일자: 2023년 6월 1일

* 배당신고일자: 2025년 3월 5일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 황 의 보증금 1,000만원은 낙찰자가 인수할 필요가 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본건이 위치한 남구 대연동은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 경성대학교와 부경대학교가 인접하여 젊은 유동인구가 풍부한 지역임.

주변에 대규모 주택 단지보다는 소규모 공동주택 및 오피스텔이 많아 안정적인 수요를 기대할 수 있음.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 주된 용도는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 감정평가서 및 현장조사 시 '주거용 오피스텔'로 이용중인 것으로 조사됨.

이는 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이가 있을 수 있음을 시사하며, 향후 용도 변경 또는 관련 법규 검토가 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 1km 이내에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 위치할 것으로 예상됨. 주변 시설에 대한 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 혐오시설 등 특이사항 유무를 확인하는 것이 권장됨.

5.2. 교육시설

은하유치원, 경성대학교, 부경대학교 등이 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못함. 도배, 장판, 설비 등의 상태 및 하자 여부를 사전에 파악하기 어려움.

6.2. 용도 불일치 가능성

공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되는 바, 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 불일치로 인한 문제 발생 가능성을 검토해야 함.

6.3. 높은 채권 총액

총 채권액이 3,690,000,000원으로 매우 높으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 위험은 낮음.

7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 사용승인)로 비교적 최신 건물이어서 상품성이 양호할 것으로 기대됨.

* 경성대·부경대역 역세권으로 대학생 및 젊은 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 소형 면적으로 1~2인 가구의 임대 수요가 높을 것으로 예상됨.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 대학가 주변의 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 내부 상태 미확인, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이 가능성 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재까지 파악된 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 124,000,000원 (1억 2천 4백만원)

본건의 예상 입찰가는 감정가 124,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 실제 거래 사례 및 현재 시장 상황을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 신축 건물이라는 점과 대학가 인근의 우수한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 정확한 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.