나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [11] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (11)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6, 대경 4층 403호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

토지지분: 7.545999999999999㎡ (약 2.28평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.90평)

건물지분: 29.44㎡ (약 8.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 건물 기본 정보 (건축물표제부 요약)

건물명: 대경

사용승인일: 2021년 5월 4일

총 층수: 10층 (본건 4층)

구조: 철근콘크리트구조

전용면적: 29.44㎡ (약 8.90평)

총 세대수: 36호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 인근에 소재하고 있으며, 다수의 시내버스 정류장도 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 접근 또한 원활합니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 4층 403호입니다.

외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물에 속합니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 마감재 상태를 정확히 파악하지 못했습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

본건이 속한 토지는 2필지로 이루어진 부정형의 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

건물 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

소재지 내 두 필지 모두 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 3월 26일

* 배당신고일자: 2025년 3월 5일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 3월 26일

* 배당신고일자: 2025년 11월 21일

* 대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다. (총 0원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동 일대는 경성대학교와 부경대학교가 인접해 있어 젊은 유동인구가 풍부한 지역입니다. 다양한 상업시설, 주거용 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 특히, 경성대·부경대역을 중심으로 형성된 상권은 배후 수요가 탄탄하여 오피스텔의 임대 수익률 확보에 긍정적인 요소로 작용할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 대학가 상권이 형성되어 있어 식당, 카페, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 경성대학교, 부경대학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 은하유치원 등도 소재합니다.

* 의료시설: 종합병원급 시설은 다소 거리가 있을 수 있으나, 주변 상업지구 내 의원급 의료기관은 다수 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 오피스텔 내부의 정확한 이용 상태, 마감재, 설비 상태 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 실제 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이지만, 오피스텔의 특성상 시간이 지남에 따라 시설 노후화 및 관리비 부담 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로, 부산 남구의 대학가 상권 중심부에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 경성대·부경대역 초역세권으로 교통이 편리하며, 주변의 풍부한 배후 수요로 인해 임대 수익 창출 가능성이 높습니다. 권리분석 상 인수되는 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가한 점과 토지이용계획상의 일부 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 경성대·부경대역 역세권으로 대학가 및 상업지구 내에 위치하여 유동인구와 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

* 도시가스, 주차시설 등 편의 설비: 오피스텔 거주자에게 필수적인 도시가스, 기계식 주차장 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 165,000,000원을 기준으로, 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(29.44㎡)의 오피스텔들이 160,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

신축 건물이라는 점과 역세권 입지를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰을 위한 최적 입찰가는 165,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서, 물건의 현장 상태 및 실제 경쟁률을 감안하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본건은 인수되는 보증금이 없어, 본인의 자금 계획 및 희망 수익률에 맞춰 희망 입찰가를 산정할 수 있습니다.

[참고: 상기 예상 입찰가는 현 시세 및 일반적인 경매 시장 상황을 고려한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 낙찰가와 다를 수 있습니다.]

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.