나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [16] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 76-6번지에 위치한 '대경' 오피스텔 5층 504호입니다. 건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕 구조로, 2021년 5월 4일 사용승인을 받은 신축급 건물입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 6.93㎡ (약 2.1평)이며, 토지 지분 면적은 6.926㎡입니다. 건물 면적은 27.02㎡ (약 8.17평)이며, 건물 지분 면적 또한 27.02㎡입니다. 건축물대장상 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경113948 (16)이며, 감정가는 151,000,000원입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 채권자는 남부산농업협동조합으로 확인되며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 인근에 소재하며, 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

2.2. 편의시설 및 생활 정보

경성대·부경대역 인근은 상업 시설이 발달하여 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 마트, 병원, 은행, 외식업체, 카페 등이 밀집해 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다. 또한, 인근에 경성대학교와 부경대학교가 있어 젊은 유동인구가 풍부한 지역입니다.

2.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오 또는 기피 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금 3,480,000,000원)입니다. 소유권보존 등기, 근저당권, 주택임차권, 압류, 임의경매 등 다수의 권리가 설정되었으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정이거나 이미 말소된 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(오진주)가 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원에 2023년 9월 15일 전입 및 확정일자를 받아 등재되어 있습니다. 해당 임차인의 대항력은 없으며, 배당신고일자(2024.10.28) 및 등기사항증명서 상 주택임차권(을2)이 말소 예정으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 해당 물건의 상권 특성

본 물건이 위치한 대연동 76-6번지 일대는 경성대학교, 부경대학교와 인접하여 젊은층의 유동인구가 많으며, 오피스텔 및 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 경성대·부경대역을 중심으로 형성된 상권으로, 대학가 상권의 특징과 더불어 주거 배후수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

현재 시점에서의 정확한 실거래가 정보는 제한적이나, 유사 면적 및 입지의 오피스텔은 대략 7천만 원에서 1억 5천만 원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (참고: '대연동 현대' 오피스텔의 경우 11평대 매물이 6천만원대 실거래가 확인, '경성대삼정그린코아' 오피스텔 23B타입(약 7평)이 최근 6천만원대 실거래가 확인됨). 본 물건의 감정가는 151,000,000원으로, 주변 시세 대비 적정한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 경성대·부경대역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 생활 편의시설 풍부.

* 교육시설: 경성대학교, 부경대학교 인접, 은하유치원, 대천초등학교, 용문중학교 등 교육 기관 위치.

* 주변환경: 대학가 인근으로 활기찬 분위기이며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계는 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 확인이 어려웠으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성, 특히 오피스텔 시장의 공급량 및 수요 변화에 따라 시세 변동 위험이 존재합니다.

6.3. 현장 리스크

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태(마감재, 설비 상태 등) 및 실제 이용 현황을 정확히 파악하지 못했습니다. 임대 관계 또한 미상으로 조사되어, 명도 및 활용 계획 수립 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동 경성대·부경대역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 투자 및 실거주 가치가 양호한 편입니다. 대학가 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 권리는 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 현장 미확인으로 인한 내부 상태 및 실제 이용 현황에 대한 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경성대·부경대역 초역세권으로 대중교통 이용 편리 및 풍부한 배후수요 확보.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구 또는 1인 투자자에게 적합한 실용적인 면적.

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 151,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 11평(약 37㎡) 면적대의 신축급 오피스텔의 경우 대략 7천만 원에서 1억 5천만 원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

특히, '대연동 현대' 오피스텔의 11평대 매물이 6천만 원대에, '경성대삼정그린코아' 오피스텔의 7평대 매물이 6천만 원대에 실거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 8.17평(27.02㎡)의 전용면적을 가지고 있으며, 2021년 준공된 비교적 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간의 시세 상승 여력을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시점에서는 감정가인 151,000,000원을 기준으로, 시장 상황과 본인의 자금 계획을 고려하여 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 이 금액은 인수되는 보증금(0원)을 제외하고 산정된 예상치입니다.1.물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 76-6번지에 위치한 '대경' 오피스텔 5층 504호입니다. 건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕 구조로, 2021년 5월 4일 사용승인을 받은 신축급 건물입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 6.93㎡ (약 2.1평)이며, 토지 지분 면적은 6.926㎡입니다. 건물 면적은 27.02㎡ (약 8.17평)이며, 건물 지분 면적 또한 27.02㎡입니다. 건축물대장상 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경113948 (16)이며, 감정가는 151,000,000원입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 채권자는 남부산농업협동조합으로 확인되며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 인근에 소재하며, 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

2.2. 편의시설 및 생활 정보

경성대·부경대역 인근은 상업 시설이 발달하여 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 마트, 병원, 은행, 외식업체, 카페 등이 밀집해 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다. 또한, 인근에 경성대학교와 부경대학교가 있어 젊은 유동인구가 풍부한 지역입니다.

2.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오 또는 기피 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금 3,480,000,000원)입니다. 소유권보존 등기, 근저당권, 주택임차권, 압류, 임의경매 등 다수의 권리가 설정되었으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정이거나 이미 말소된 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(오진주)가 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원에 2023년 9월 15일 전입 및 확정일자를 받아 등재되어 있습니다. 해당 임차인의 대항력은 없으며, 배당신고일자(2024.10.28) 및 등기사항증명서 상 주택임차권(을2)이 말소 예정으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 해당 물건의 상권 특성

본 물건이 위치한 대연동 76-6번지 일대는 경성대학교, 부경대학교와 인접하여 젊은층의 유동인구가 많으며, 오피스텔 및 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 경성대·부경대역을 중심으로 형성된 상권으로, 대학가 상권의 특징과 더불어 주거 배후수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

현재 시점에서의 정확한 실거래가 정보는 제한적이나, 유사 면적 및 입지의 오피스텔은 대략 7천만 원에서 1억 5천만 원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (참고: '대연동 현대' 오피스텔의 경우 11평대 매물이 6천만원대 실거래가 확인, '경성대삼정그린코아' 오피스텔 23B타입(약 7평)이 최근 6천만원대 실거래가 확인됨). 본 물건의 감정가는 151,000,000원으로, 주변 시세 대비 적정한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 경성대·부경대역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 생활 편의시설 풍부.

* 교육시설: 경성대학교, 부경대학교 인접, 은하유치원, 대천초등학교, 용문중학교 등 교육 기관 위치.

* 주변환경: 대학가 인근으로 활기찬 분위기이며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계는 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 확인이 어려웠으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성, 특히 오피스텔 시장의 공급량 및 수요 변화에 따라 시세 변동 위험이 존재합니다.

6.3. 현장 리스크

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태(마감재, 설비 상태 등) 및 실제 이용 현황을 정확히 파악하지 못했습니다. 임대 관계 또한 미상으로 조사되어, 명도 및 활용 계획 수립 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동 경성대·부경대역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 투자 및 실거주 가치가 양호한 편입니다. 대학가 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 권리는 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 현장 미확인으로 인한 내부 상태 및 실제 이용 현황에 대한 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경성대·부경대역 초역세권으로 대중교통 이용 편리 및 풍부한 배후수요 확보.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구 또는 1인 투자자에게 적합한 실용적인 면적.

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 151,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 11평(약 37㎡) 면적대의 신축급 오피스텔의 경우 대략 7천만 원에서 1억 5천만 원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

특히, '대연동 현대' 오피스텔의 11평대 매물이 6천만 원대에, '경성대삼정그린코아' 오피스텔의 23B타입(약 7평)이 최근 6천만 원대에 실거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 8.17평(27.02㎡)의 전용면적을 가지고 있으며, 2021년 준공된 비교적 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간의 시세 상승 여력을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시점에서는 감정가인 151,000,000원을 기준으로, 시장 상황과 본인의 자금 계획을 고려하여 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 이 금액은 인수되는 보증금(0원)을 제외하고 산정된 예상치입니다.

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