나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [18] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 소재지 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (18)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 128,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

토지지분: 5.872㎡ (약 1.78평)

건물면적: 22.91㎡ (약 6.93평) (전용면적)

건물지분: 22.91㎡ (약 6.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2021년 5월 4일

층수: 10층 건물 중 6층 602호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

연면적: 1380.98㎡

건폐율: 77.02%

용적률: 568.68%

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.6. 임차인 현황

임차인: 염

보증금: 20,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2023년 2월 6일

확정일자: 2024년 11월 1일

배당신고일자: 2025년 2월 18일

대항력: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m) 및 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 상권 분석

3.1. 상권 특성

본건이 위치한 대연동은 경성대학교 및 부경대학교가 인접해 있어 젊은 유동인구가 많으며, 대학가 상권과 주거 지역이 혼합된 특징을 보입니다. 인근에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

3.2. 시세 및 임대 동향

최근 실거래가 및 매물 시세에 따르면, 본건과 유사한 면적(20-30㎡)의 신축 오피스텔 매매가는 1억 5천만원에서 1억 7천만원 선으로 형성되어 있습니다. 또한, 임대 시세는 보증금 1천만원~2천만원, 월세 60만원~70만원 수준으로 조사되었습니다. 현재 임차인의 월세(55만원)는 주변 시세보다 다소 낮아, 향후 임대료 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

4. 생활 정보

4.1. 교육 시설

본건 인근에 경성대학교, 부경대학교가 위치하며, 상대보호구역으로 지정된 은하유치원이 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다.

4.2. 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 주변 환경

본건은 대연성당 인근에 위치하며, 특별한 혐오시설은 조사되지 않았습니다.

5. 권리 분석

5.1. 물건 현황

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

임차인 염 씨가 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수 부담 없이 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있습니다.

5.2. 특이사항 및 주의사항

내부 이용상태는 폐문부재로 조사하지 못하여 확인이 불가합니다.

임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태, 수리 필요 여부, 불법 개조 여부 등을 직접 확인할 수 없습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 도로 협소

인접 도로의 폭이 약 2미터로 협소하여 차량 통행이나 향후 건물 신축 등 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 상대보호구역

교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 주변지역에 대한 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물

2021년 5월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

7.2. 역세권 입지

부산도시철도 2호선 경성대·부경대역이 도보 거리에 위치한 역세권 오피스텔입니다.

7.3. 시장 가치 대비 저평가

감정가(1억 2천 8백만원) 대비 주변 실거래가 및 매물 시세(1억 5천만원 이상)가 높아, 시세 차익 기대가 가능합니다.

7.4. 임대료 상승 여력

현재 임차인의 월세가 주변 시세보다 낮아, 향후 임대료 인상을 통해 수익률을 개선할 수 있습니다.

7.5. 권리 인수 부담 없음

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수하는 부담이 전혀 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동, 경성대·부경대역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권이라는 입지적 장점과 비교적 낮은 감정가를 바탕으로 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없고, 주변 시세 대비 저평가된 것으로 보입니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 잠재적인 수리비 발생 가능성을 고려해야 하며, 이 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 전반적으로는 시세 차익 및 임대 수익 확보를 목표로 하는 투자자에게 매력적인 물건으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

종합적인 시장 조사 결과, 본건 오피스텔의 현 시세는 감정가 1억 2천 8백만원보다 높은 1억 5천만원에서 1억 7천만원 선으로 파악됩니다. 신축 건물이라는 점과 역세권 입지를 고려할 때, 시장 가치는 높게 형성되어 있습니다. 내부 확인이 불가한 점을 감안하더라도, 감정가 대비 높은 시장 가격을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 1억 4천 5백만원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 현재 시장 가격 범위 내에 있으며, 인수 부담이 없는 점을 고려할 때 합리적인 투자 금액으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.