나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [3] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 기본사항

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* 사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (3)

* 물건종별: 오피스텔

* 감정가: 1억 6천만원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 물건명세서 작성일: 2026-04-14

1.2. 건물 및 토지 현황

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3.

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 2층203호

* 토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

* 토지 지분: 7.545999999999999㎡ (약 2.28평)

* 건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

* 건물 지분: 29.44㎡ (약 8.91평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외 35개호

* 사용승인일: 2021년 5월 4일

* 건물 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

* 주변에는 부산박물관, UN 평화공원, 유엔기념공원, 유엔평화기념관, 경성대학교 등이 위치해 있어 문화 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 대연동은 과거 '못골'이라 불렸던 지명에서 유래했으며, 현재는 주거지로 선호도가 높은 지역입니다.

2.2. 교통 상황

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* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시내버스정류장도 인근에 있어 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 대연동은 도시철도 2호선이 통과하고 버스 노선이 많아 대중교통이 편리한 지역 중 하나입니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권 보존: 주식회사디에이치하우스 (2021-05-12)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리, 2021-05-28, 3,480,000,000원)

* 압류: 수영세무서장 (말소, 2024-05-08)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (말소, 2024-12-30)

* 가압류: 주택도시보증공사 (말소, 2025-02-06, 200,000,000원)

* 등기부채권 총액: 3,680,000,000원

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: T

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023-12-08

* 확정일자: 2024-09-13

* 배당신고일자: 2025-03-05

* 대항력: 없음

* 임차인의 보증금 및 차임은 현황 조사를 통해 확인되었으며, 보증금 20,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

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* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

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* 본 물건은 경성대·부경대역 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

* 주변에 경성대학교와 부경대학교가 있어 대학가 상권의 특성을 가지며, 학생 및 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 대연동은 1인 가구 비율이 높은 지역으로, 부산 남구청에서 '1인 가구 안심 마을' 조성을 위한 도시재생 사업을 추진 중입니다.

5. 생활정보

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* 주변 교통: 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 (도보 1분 거리), 다수의 시내버스 노선

* 편의시설: 인근에 상업 시설, 편의점, 식당가, CGV 대연, 롯데시네마 등이 위치합니다.

* 교육시설: 경성대학교, 부경대학교, 대남초등학교, 부산남부경찰서, 동천고등학교 등

* 공공시설: 부산 남구청, 부산광역시남부교육지원청, 보건소 등이 인근에 있습니다.

* 문화시설: 부산박물관, UN 평화공원, 유엔기념공원, 부산 문화센터 등

* 본 지역은 부산 남구청이 '1인 가구 안심 마을'로 도시재생을 추진하는 지역으로, 범죄예방 디자인과 방범시설 확충이 계획되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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3.

* 임차인의 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부에 대한 내부 마감재 등의 상세 정보는 이해관계인 부재로 조사하지 못하여 현황과 공부상 차이 또는 하자 여부 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 '상대보호구역'에 해당하여 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 검색 결과 중 혐오시설 관련 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 주변 지역의 도시재생 사업 계획 등을 통해 안전한 환경 조성이 추진되고 있습니다.

7. 투자 포인트

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* 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. (사용승인일 2021년 5월 4일)

* 경성대·부경대역 역세권으로 교통이 편리하며, 대학교가 인접하여 탄탄한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 현재 감정가 1억 6천만원으로, 유사한 신축 오피스텔의 시세가 1억 7천만원에서 2억원 이상으로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회입니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 별도의 명도 부담이 적고 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

8. 종합 의견

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* 본 물건은 부산 남구 대연동의 경성대·부경대역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의시설, 교육 및 문화 시설 접근성이 우수하여 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능하며, 대학가 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 부산 남구청의 도시재생 사업 계획은 지역 환경 개선 및 안전 강화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

* 다만, 내부 상태 확인 및 명도 과정에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

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* 감정가는 1억 6천만원입니다.

* 본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세 및 낙찰가율 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 신축 오피스텔은 약 1억 7천만원에서 2억 5천만원 이상으로 형성되어 있습니다.

* 따라서, 감정가 대비 약 10% ~ 20% 상승한 1억 7천 6백만원 ~ 1억 9천 2백만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보수적인 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.