나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [4] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (4)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 2층204호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 4,700만원

* 토지면적: 6.93㎡ (약 2.1평)

* 건물면적: 27.02㎡ (약 8.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2021년 5월 4일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 권리관계:

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (채권최고액 3,480,000,000원)

* 본 경매 개시 결정 등기: 남부산농업협동조합 임의경매 (2024년 12월 30일 접수)

* 기타 권리: 수영세무서장 압류 등기 (말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024년 3월 3일

* 확정일자: 2025년 1월 20일

* 배당신고일자: 2025년 1월 20일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 낙찰 시 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수할 필요는 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 부산 남구 대연동, 경성대학교 및 부경대학교 인근에 위치하여 젊은 임대 수요가 풍부한 대학가 상권입니다.

* 주변에는 다양한 상업시설, 근린생활시설, 주거용 오피스텔이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* "대연성당" 북서측 인근에 자리하며, 주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 유사 면적(20-30㎡)의 오피스텔 시세는 1억 2천만원에서 1억 5천만원 수준이며, 월세는 보증금 1천만원~2천만원에 월 50만원~70만원 선으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 "경성대·부경대역"을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 경성대학교, 부경대학교가 인접하여 관련 편의시설 및 각종 상업시설 이용이 용이합니다.

* 의료시설: 인근에 다양한 병의원들이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못했으므로, 실제 상태는 다를 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이나, 장기 공실 발생 가능성 또는 하자 발생 가능성은 상존합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 대연동 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 다만, 현장 내부 확인이 어려운 점과 공동담보 물건이라는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경성대·부경대역 도보 거리로 높은 임대 가치 보유.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 관리 용이.

* 안정적 임대 수요: 대학가 인접으로 인한 젊은 임대 수요 확보.

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없어 명도 용이.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1억 4,700만원입니다.

* 주변 시세 조사 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가는 1억 2천만원에서 1억 5천만원 수준으로 파악됩니다.

* 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 85% 수준인 1억 2,500만원으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.