나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [15] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (15)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 5층503호

건물명: 대경

사용승인일: 2021년 5월 4일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

총 층수: 10층

해당 층수: 5층

1.2. 토지 정보

토지 면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

토지 지분: 7.545999999999999㎡ (약 2.28평)

토지 이용 현황: 오피스텔 건부지로 이용 중인 2필지 일단의 부정형 토지

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 (은하유치원, 경성대학교)

인접 도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 165,000,000원

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 지역 내에서 활발한 상업 및 주거 활동이 이루어지는 곳임.

2.2. 교통 상황

부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중임. 차량 접근도 용이하여 교통 환경은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2021년 5월 28일, 3,480,000,000원)

소멸되는 권리: 등기부등본 상 을구 1번의 근저당, 을구 2번의 주택임차권, 갑구 2번의 압류, 갑구 3번의 임의경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 문 (주택도시보증공사)

보증금: 30,000,000원

차임: 580,000원

전입일자: 2021년 8월 2일

확정일자: 2021년 8월 2일

배당신고일자: 2024년 10월 23일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 보증금 전액이 배당받을 것으로 예상되어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 공부상 임대관계 미상으로 조사된 부분이 있고, 폐문부재로 내부 이용상태 확인이 어려운 점은 현장 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동 일대는 경성대학교와 부경대학교가 인접해 있어 젊은층 유동인구가 많고, 이에 따른 상업 시설 및 주거용 오피스텔 수요가 꾸준한 지역임. 근린생활시설과 주거용 오피스텔이 혼재된 상권으로, 배후 수요가 안정적인 편임.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 위치하고 있음.

* 교육시설: 은하유치원, 경성대학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 문화/여가: 대연동 인근의 문화 시설 및 공원을 이용하기에 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 마감재, 설비 상태 등 상세 이용 상태를 확인하지 못했음. 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있음.

* 도로 폭: 인접 도로 폭이 약 2미터로 차량 통행 및 소방차 진입에 다소 제약이 있을 수 있으나, 오피스텔 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건이므로, 동일 채무에 대한 다른 경매 물건의 진행 상황이 본건 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 경성대·부경대역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통이 양호하여 투자 가치가 있다고 판단됨. 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 주변 대학가 및 상업 지역의 배후 수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 기대됨. 다만, 내부 상태 미확인 및 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 경성대·부경대역 도보 거리로 교통 편리성 우수.

* 젊은 임대 수요: 대학가 인근으로 학생 및 사회초년생의 임대 수요 풍부.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 깨끗한 상태 및 낮은 관리비 기대.

* 안정적인 상권: 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원입니다. 현재 시세 분석 결과, 대연동 및 경성대·부경대역 인근의 유사 면적(29.44㎡) 오피스텔의 매매가는 신축 연식임을 감안할 때 대략 170,000,000원에서 200,000,000원 이상으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 이는 일반적인 시장 거래 가격이며, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 면밀한 현장 조사, 인근 실거래가 비교, 공실률 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 본건의 경우 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 모든 권리가 소멸되는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 정확한 입찰가는 현장 조사 후 권리관계 및 물건 상태를 최종 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.