나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [14] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (14)

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 5층502호

용도: 오피스텔

1.3. 면적

토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상 및 경매구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.5. 감정가

감정가: 128,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접도로

본 건은 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 건물정보

3.1. 구조 및 외관

본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 5층 502호입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 샷시창 구조입니다.

3.2. 사용승인일

2021년 5월 4일

3.3. 내부상태

공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 이용상태 및 마감재 등은 조사하지 못했습니다.

3.4. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 채권자 정보

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

4.2. 임차인 현황

임차인: 이승연

보증금: 20,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2024년 9월 12일

확정일자: 2023년 8월 18일

배당신고일자: 2025년 2월 21일

대항력: 없음

4.3. 권리분석 요약

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변상권

본 건은 "경성대·부경대역" 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 주변 상권이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 근린생활시설이 다수 소재하고 있어 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

5.2. 오피스텔 시장 동향

인근 지역의 오피스텔 시세를 조사한 결과, '대연동 현대' 오피스텔의 경우 10~11평형대가 6천만원대에서 실거래가가 형성되었습니다. 또한 '대연동 경성대삼정그린코아' 오피스텔도 유사 면적(약 23㎡)이 6천만원대에서 7천만원대 실거래가를 보였습니다. 본 건은 2021년에 사용 승인된 신축급 건물임에도 불구하고 감정가 128,000,000원은 조사된 주변 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

"경성대·부경대역" 인근에 위치하여 GS더프레시와 같은 마트 및 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교육시설

본 건은 대천초등학교, 용문중학교, 경원고등학교 등 다수의 교육시설과 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 미확인

현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태, 마감재, 설비의 실제 작동 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이로 인해 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 혐오시설 존재 여부

주변 환경 조사 결과, 본 건(대연동 76-6) 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 미래의 지역 개발이나 환경 변화 가능성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 사용 승인된 신축급 오피스텔로 즉시 활용 가능합니다.

* "경성대·부경대역" 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 상업 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다.

9. 종합의견

본 건은 부산 남구 대연동에 위치한 역세권 오피스텔로, 신축급 건물이라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 우수한 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 임대 수요 측면에서 긍정적입니다. 그러나 감정가가 주변 실거래가 조사 결과보다 높게 책정되었으며, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 주의가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

10. 예상입찰가

본 건의 감정가는 128,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적의 건물들이 6천만원대에서 7천만원대에서 거래되는 사례들이 확인되었습니다. 신축 건물이라는 점을 고려하더라도, 현 시세와 감정가 간의 괴리가 존재합니다. 따라서, 정확한 현 시세 분석과 함께 내부 미확인으로 인한 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서, 감정가의 약 75~85% 수준인 102,400,000원 ~ 108,800,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 일반적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 최신 시장 동향 분석을 반드시 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.