나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [26] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (26)

감정가: 1억 2천 8백만 원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6, 대경 8층 802호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건물 총 층수: 10층 (사용승인일: 2021.05.04)

본건 위치: 10층 건물 중 8층 802호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 5.87㎡ (약 1.77평)

토지 지분: 5.872㎡ (약 1.77평)

건물 면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

건물 지분: 22.91㎡ (약 6.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 채권자 정보

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 인근에 소재하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 530,000원

전입/확정일자: 2022년 6월 30일

배당신고일자: 2025년 2월 20일

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금: 0원

3.2. 말소기준권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다. 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 대연동은 경성대학교와 부경대학교가 인접해 있어 대학가 상권이 발달해 있으며, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 10층 건물로, 2021년 5월 4일에 사용 승인되었습니다. 본 건은 8층에 위치한 호실입니다.

4.3. 토지이용계획

해당 지역은 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교) 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 옥내소화전, 화재경보 및 탐지, 기계식 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에는 경성대·부경대역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

경성대학교, 부경대학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 상대보호구역으로 지정된 은하유치원도 가까이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 도배, 장판, 시설물 상태 등을 직접 확인해야 합니다.

6.2. 용도 관련

공부상 주거용 오피스텔로 조사되나, 건축물대장상에는 업무시설로 기재되어 있어 실제 이용 및 법규 적용에 일부 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

최근 2026년 6월 21일, 대연역 인근에서 70대 운전자가 몰던 차량이 인도로 돌진하여 보행자 2명이 사망하는 안타까운 사고가 발생했습니다. 이는 해당 지역의 교통 안전 및 보행 환경에 대한 주의를 요하며, 특히 고령 운전자 관련 사고 발생 가능성에 유의할 필요가 있습니다. 또한, 대연동 지역은 1인 가구 밀집 지역으로 도시재생 사업이 추진되고 있으나, 이는 향후 지역 개발 방향에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

부산도시철도 2호선 경성대·부경대역이 도보 이용 가능한 거리에 있어 교통이 편리하며, 이는 오피스텔의 주요 가치 요인입니다.

7.2. 대학가 배후 수요

경성대학교와 부경대학교가 인접해 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

7.3. 신축 건물

2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 경성대·부경대역과 대학가를 배후로 안정적인 임대 수요가 기대되는 투자 가치가 있는 물건입니다. 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없으며, 감정가 1억 2천 8백만 원 대비 실거래가 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태를 반드시 확인하고, 주변 교통 안전 및 지역 개발 동향을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적과 입지의 오피스텔 매매가는 대략 6천만 원에서 7천만 원대로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

최근 실거래가 데이터를 종합해 볼 때, 감정가(1억 2천 8백만 원)는 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

임차인의 인수 보증금이 없는 점과 물건의 장점을 고려하되, 최근 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 기준으로 보았을 때, 7천만 원 ~ 8천만 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 현재 파악된 시세와 감정가 사이에서 조정을 거친 금액이며, 최종 입찰가는 현장 답사 후 내부 상태, 시장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.