나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [21] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (21)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6, 7층 701호 (대경빌딩)

용도: 오피스텔

감정가: 136,000,000원

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.211㎡ (약 1.88평)

건물면적: 24.23㎡ (약 7.33평) (전용면적 기준 추정)

건물 지분: 24.23㎡ (약 7.33평) (전용면적 기준 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOO

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건으로는 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 다수의 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 접근도 가능합니다.

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사 근저당권(2021.05.28. 접수, 3,480,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

등기부상 주택임차권(박종범, 70,000,000원)은 말소 예정 권리에 해당하며, 채권액이 70,000,000원이나 말소 예정으로 인수 대상이 아닙니다.

제공된 임차인 현황에 따르면 박종범 임차인은 전입일자 및 확정일자가 2024년 7월 31일이나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

따라서 본 건 경매 절차 진행 시 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

총 등기부채권액은 3,550,000,000원입니다.

특이사항 및 특수물건정보에 "선순위임차권"이 기재되어 있으나, 등기부상 말소기준권리보다 앞서는 임차권은 확인되지 않았으며, 후순위 임차권은 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건은 경성대·부경대역 인근으로 대학가 상권과 주거지역이 복합된 지역에 속합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

신축 오피스텔로 건물 자체의 신규성이 잠재적 수요층을 유인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 부산 남구 대연동에 위치하여 부산 시내 접근성이 양호합니다.

인근에 경성대학교와 부경대학교가 있어 젊은 층의 유동인구가 많으며, 관련 상권이 발달해 있습니다.

건축물 대장상 오피스텔로 사용 승인일은 2021년 5월 4일입니다.

내부 시설로는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 옥내소화전, 화재경보 및 탐지 설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 마감재 등에 대한 조사가 이루어지지 못하였습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 조사되어, 현재 점유 상태 및 전입세대 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됨)

일부 제한사항으로 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교) 등이 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

경성대·부경대역 인근의 역세권 입지로서 대학생 및 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

등기부상 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

다만, 내부 상태 미확인으로 인한 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)로 비교적 최신 설비 및 외관을 갖추고 있습니다.

경성대·부경대역 도보 이용 가능한 역세권으로 임대 수익률 및 환금성이 양호할 것으로 판단됩니다.

선순위 임차권 등 인수해야 할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

오피스텔 밀집 지역으로 임차 수요 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 136,000,000원입니다.

인근 유사 오피스텔(2021년식, 약 24㎡)의 최근 시세는 120,000,000원에서 150,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건은 신축 건물이며 권리관계가 명확하나, 내부 상태 미확인이라는 리스크가 존재합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 예상되는 적정 입찰가는 감정가의 85~90% 수준인 약 115,000,000원 ~ 122,400,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다.

총 투자금액 및 자금 계획을 고려하여, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.