나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [2] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 2층202호

토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

건물면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 용도: 업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2021년 5월 4일

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 용이합니다.

부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 다수의 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

건물 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 2필지로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

해당 물건지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021년 5월 28일 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되지 않는 권리

* 을4 주택임차권 (홍원준, 보증금 70,000,000원, 전입 2023년 8월 16일, 확정 2023년 7월 17일)은 말소기준권리보다 늦은 시점에 전입하였고 대항력이 없으므로 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 갑2 압류 (수영세무서장)는 매각으로 소멸됩니다.

* 갑3 임의경매 (남부산농업협동조합)는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 지상권 개요: 없음)

3.4. 총 권리 분석 요약

등기부채권 총액은 3,550,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

부산 남구 대연동, 특히 경성대·부경대역 인근은 대학가와 상업시설이 발달한 지역으로 오피스텔 수요가 꾸준한 편입니다.

본 건과 유사한 면적(전용 약 7평)의 오피스텔의 경우, 건축연도 및 역과의 거리, 건물 상태에 따라 다르지만, 현재 호가 기준으로 1억 2천만원에서 1억 5천만원 사이에 거래되는 것으로 파악됩니다.

4.2. 입지 강점

경성대·부경대역이 도보로 이용 가능한 역세권 입지이며, 주변에 상업시설 및 유동인구가 많아 임대 수요 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 상태

본 건물은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

다만, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 마감재 상태, 설비 작동 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.

인근 경성대·부경대역 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 문화시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 관련)

현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태, 하자, 원상복구 여부, 수리 필요성 등을 직접 확인할 수 없었던 점은 중요한 리스크 요인입니다. 실제 내부 상태에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 감정가 대비 면적

건물 면적 22.91㎡ (약 7평)에 대한 감정가가 1억 2천 4백만원으로, 최근 시세와 비교 시 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 입찰 시 시세 조사를 통해 적정 가격 판단이 중요합니다.

6.3. 토지 이용계획 제한

상대보호구역(유치원, 대학교)에 포함되어 있어 향후 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 이미 건축 허가를 받은 건물이며, 현재 이용 상태에서는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 경성대·부경대역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔입니다. 대학가 인근의 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 현장 방문 시 내부 상태를 확인하지 못한 점은 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 감정가 대비 면적을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경성대·부경대역 도보 이용 가능한 우수한 교통 및 접근성.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 예상.

* 대학가 배후 수요: 젊은층 임대 수요가 풍부한 지역.

* 권리상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

현재 유사 물건의 호가를 고려할 때, 본 건의 감정가 1억 2천 4백만원은 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 내부 상태 미확인 및 추가 수리 가능성을 감안하면, 현 시세 및 잠재적 위험 요소를 고려하여 1억 1천만원 ~ 1억 2천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 단, 이는 현재까지 파악된 정보에 기반한 것이므로, 반드시 현장 재확인 및 최신 시세 변동을 면밀히 검토 후 입찰가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.