나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [13] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (13)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6, 대경 5층 501호 (새주소: 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6)

건물명: 대경

구분: 오피스텔

사용승인일: 2021년 5월 4일

총 층수: 10층

해당 층수: 5층

전용면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

토지 지분: 6.21㎡ (약 1.88평)

감정가: 136,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"과 다수의 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설: 대학가(경성대학교, 부경대학교)와 인접해 있어 젊은 유동인구가 많으며, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

3. 권리분석

경매 종류: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

임차인 현황:

* 임차인: 정쌍식 (정 )

* 보증금: 23,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024년 10월 14일

* 확정일자: 2024년 10월 14일

* 배당신고일자: 2025년 3월 12일

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. 임차인의 대항력이 없어 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 모든 권리는 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동 일대는 경성대학교와 부경대학교가 인접해 있어 학생 및 직장인 수요가 풍부한 대학가 상권입니다.

다수의 오피스텔과 상가 건물이 밀집하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 상권은 주로 소규모 점포 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

본건과 유사한 평형대의 신축급 오피스텔의 경우, 주변 대학가 수요를 바탕으로 임대 수익률이 양호할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 대연동 중심 상권 및 대학가 주변으로 다양한 편의시설(마트, 식당, 카페, 병원, 은행 등) 이용이 편리합니다.

교육시설: 경성대학교, 부경대학교가 인접해 있으며, 인근에 은하유치원, 대연초등학교 등이 소재합니다.

의료시설: 인근 대학병원 이용이 가능하며, 개별 의원급 의료기관도 다수 분포합니다.

6. 잠재적 리스크

현장 방문 시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 실제 내부 상태 및 임대차 현황은 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교) 등 각종 규제를 받고 있습니다.

인접 도로 폭이 약 2미터로, 차량 통행이나 건축 관련 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

주변에서 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 대연동 대학가 상권 내에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

경성대·부경대역 역세권이라는 점은 대중교통 이용 편의성과 함께 임대 경쟁력을 높이는 요인입니다.

다만, 현장 내부 확인 불가, 일부 건축 관련 제한 사항, 그리고 유사 신축 오피스텔의 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

대학가 인근의 풍부한 배후 수요: 경성대, 부경대 학생 및 교직원, 젊은 직장인 수요층 확보가 용이합니다.

신축 건물로 관리 용이성: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있어 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

역세권 프리미엄: 대중교통 접근성이 우수하여 임대 및 향후 매매 시 유리한 조건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,000,000원이며, 전용면적 24.23㎡ (약 7.33평) 기준 평당 약 18,560,000원 수준입니다.

주변 유사 신축 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 분석 결과, 평당 가격대는 약 5,900,000원에서 6,500,000원 수준으로 파악되었습니다.

이는 감정가가 현재 시장에서 확인되는 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

인수되는 보증금이 없어 권리상 부담은 없으나, 감정가와 시세 간의 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 실제 시장 조사 및 현장 재확인 후, 감정가 이하의 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.