나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [7] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 3층 303호

신주소: 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6 (대연동)

건물명: 대경 오피스텔

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 160,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

토지지분: 7.545999999999999㎡ (약 2.28평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

건물지분: 29.44㎡ (약 8.91평)

총층수: 10층 (해당층: 3층)

사용승인일: 2021년 05월 04일

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 외벽: 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등

건물 내벽: (조사 불가)

창호: 샷시창 구조

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6, 76-7 (일단 필지)

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m)

* 상대보호구역 (은하유치원, 경성대학교 인근)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. [cite: 본문]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. [cite: 본문]

실거래가 자료에 따르면, 경성대·부경대역 인근 오피스텔은 다양한 평형대가 거래되고 있으며, 본 건과 유사한 전용면적(약 8.91평)의 오피스텔 실거래가 시세는 2026년 4월~6월 기준으로 5천만원에서 1억 3천만원대까지 형성되어 있습니다. (참고: 직접적인 본건과 동일 건물, 동일 면적의 시세 자료 부족으로 주변 유사 오피스텔 정보 참조)

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 경성대학교, 경성대학교 부속고등학교, 대연초등학교, 문현여자중학교, 은하유치원 등 [cite: 본문, 5]

* 상업시설: 주변에 편의점, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 종교시설: 대연성당 인근에 위치합니다. [cite: 본문]

* 기타: 경성대·부경대역 중심의 상업 및 유흥 밀집 지역에 속해 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 05월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. [cite: 본문]

매각으로 인해 본건 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 별도의 권리는 없습니다. [cite: 본문]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정수빈)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 190,000원

* 전입일자: 2021년 07월 23일

* 확정일자: 2021년 08월 12일

* 배당신고일자: 2024년 09월 19일

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금: 0원

* 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정입니다. [cite: 본문]

3.3. 채무 총액

등기부채권 총액: 3,580,000,000원 (근저당권 3,480,000,000원 + 주택임차권 100,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대연동 76-6번지 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 경성대학교 및 부경대학교와 인접하여 젊은층의 유동인구가 많고, 오피스텔, 주거용 건물, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다. [cite: 본문, 5]

4.2. 상권 잠재력

경성대·부경대역을 중심으로 형성된 상권은 대학생 및 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 주변에 다양한 편의시설과 문화시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 홈플러스익스프레스, GS더프레시 등 대형마트와 다수의 편의점, 식당, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

단지에서 경성대학교, 경성대학교 부속고등학교, 대연초등학교, 문현여자중학교 등 다수의 교육기관이 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통 접근성

부산 도시철도 2호선 경성대·부경대역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망과의 접근성도 우수합니다. [cite: 본문]

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 마감재 등에 대한 정확한 확인이 불가했습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리비 발생 등의 리스크로 이어질 수 있습니다. [cite: 본문]

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 이는 채무자가 다른 담보물을 처분할 경우, 본건의 채무액이나 경매 진행 상황에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다. [cite: 본문]

6.3. 미확인 임대차 관계

'임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 공부상 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 비록 현재 등기부상 임차인(정수빈)은 대항력이 없으나, 추가적인 임대차 관계 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한 등이 있을 수 있습니다. [cite: 본문]

7. 종합 의견

본건 부산광역시 남구 대연동 76-6번지 소재 '대경 오피스텔' 3층 303호는 경성대·부경대역 인근의 역세권 오피스텔로, 신축(2021년 준공) 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권 및 교통이 편리하여 대학생 및 젊은 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없고, 임차인의 대항력도 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다. 다만, 내부 상태 미확인, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 공부상 미확인 임대차 관계 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경성대·부경대역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔입니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후도 및 관리 상태 측면에서 유리합니다.

* 안정적인 수요: 대학가 인근 지역으로 대학생 및 젊은 직장인 대상의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 명도 용이성: 인수되는 권리가 없고 임차인 대항력이 없어 명도 진행이 수월할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 감정가는 160,000,000원입니다. 본 건과 유사한 면적(29.44㎡)의 오피스텔이 소재한 대연동 일대의 실거래가 시세는 2026년 4월~6월 기준으로 약 5천만원에서 1억 3천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. (주: 해당 정보는 다른 오피스텔 건물의 시세를 참고한 것으로, 본건 '대경 오피스텔'의 정확한 면적/층수별 직접적인 비교 시세 자료는 제한적입니다.)

경성대·부경대역 주변 오피스텔의 일반적인 시세 흐름을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 하회하는 가격선에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 물건의 잠재적 리스크(내부 상태 미확인, 공동담보 등)를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 160,000,000원을 기준으로 하되, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권리 분석상 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 외 추가 비용 부담은 없습니다.

예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 163,000,000원

상기 예상 입찰가는 주변 시세 및 물건의 현황, 그리고 잠재적 리스크를 고려한 권장 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 재확인 및 최신 시세 동향을 반드시 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

10. 추가 참고사항

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

* 공부와의 차이: 없음. [cite: 본문]

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임. [cite: 본문]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.