나이스옥션 법원경매 부산 2023타경1486 [20] 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 12층1211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2023.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 "당감2동 주민센터" 남동측 인근에 위치하는 힐탑스타 제1동 제4층 제402호 외 29개호로서, 본 건물은 총 1개동 총 오피스텔(276개호)/근린생활시설(10개호)로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 형성되어 있는 노선 상가지대로서, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선"부암역" 이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상25층 건물(사용승인일: 2020.05.26.) 내 제4층 제402호 외 29개호로서,

외벽 : 드라이비트 및 커튼월, 화강석 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 50미터 가야대로, 동측으로 노폭 약 12미터 내외 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(84m이하)<건축법>임.
기호(3): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(84m이하)<건축법>임.
기호(4): 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(84m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경1486 (20)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 12층 1211호

* 건물명: 힐탑스타

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

* 건물면적 (전용면적): 29.70㎡ (약 8.98평)

* 감정가: 153,000,000원

* 건축년도: 2020년

* 총 층수: 25층

* 해당층: 12층

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 "당감2동 주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "부암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 12미터, 남측으로 노폭 약 50미터의 가야대로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 광로2류(폭 50m-70m) 및 가로구역별 최고 높이 제한 지역(84m 이하) 등의 도시계획 시설에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 4일

* 확정일자: 2021년 7월 19일

* 대항력: 없습니다.

* 임차인 최 은(는) 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 배당 절차에 따라 보증금 회수를 시도할 수 있으나, 경매 절차에서의 우선변제권은 없습니다.

* 총 채권액: 약 5,919,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 당감동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 노선 상가지대로 형성되어 있습니다. 인근의 부암역을 중심으로 상권이 발달하고 있으며, 유동인구 및 배후수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

* 인근 시설: "당감2동 주민센터"가 인근에 위치하며, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 차량 이용 시 접근이 가능합니다. (추가적인 혐오시설은 검색 결과상 확인되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주민센터, 다수의 근린생활시설이 인접해 있으며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거용 오피스텔 이용 현황: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

* 건물 설비: 위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 최신 오피스텔에 준하는 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산에 대한 추가적인 경매나 담보권 실행 가능성이 존재할 수 있습니다. (단, 현재 정보로는 본건 경매에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 최 의 경우 대항력이 없으므로 법적으로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 협의나 분쟁의 소지가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 깨끗한 건물 상태와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주거용으로 이용 중이며, 주변 상권 및 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 공동담보 물건이라는 점과 임차인의 보증금 액수를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 교통망: 부암역(2호선) 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 임차인 확보에 유리합니다.

* 도심 입지: 부산진구 중심 상업지에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 소형 면적으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 동일 면적(29.70㎡)의 힐탑스타 오피스텔 매매가는 2025년 2월 13,000만원, 2026년 7월 10,627만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 153,000,000원입니다.

현재 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 125,000,000원에서 145,000,000원 범위에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 응찰자 수 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.