나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66169 [5] 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 22층2211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철2호선"부암역"서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(부암역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건내 제13층 제1308호 외 6개호로서,
외벽:화강석붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

대표번지(1016번지): 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 125m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(최고높이 175m)등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66169 (5)

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 22층 2211호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6천 6백만원

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

건물면적: 29.70㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 지하철 2호선 부암역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부암역이 소재하여 교통 여건이 매우 양호합니다. 또한, 가야대로와 인접하고 동서고가로, 번영로, 수정터널, 광안대교 등으로의 접근이 쉬워 시내외 이동이 편리합니다.

1.1. 1. 주변 시설 및 환경

* 건물은 2020년 5월에 준공되어 비교적 신축입니다.

* 건물 주변으로 아파트 단지, 상업시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다.

* 국토교통부 자료에 따르면 부산진구는 부산 내 1인 가구 비율이 높으며, 주거 선호도가 높은 지역으로, 특히 초역세권 오피스텔은 1~2인 가구 직장인 및 학생을 확보하기 용이하여 공실 우려가 적고 안정적인 임대수익이 기대됩니다.

* 인근에 부전초등학교, 서면중학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

* 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 2월 24일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 건에 등기된 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인: 조혜연

* 보증금: 1억 3천만원

* 전입일자: 2021년 8월 27일

* 확정일자: 2021년 8월 13일

* 대항력: 없음

해당 임차인은 전입일 및 확정일자가 말소기준권리인 근저당권보다 늦고, 대항력이 없으므로 경매 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

기타 등기부 상의 권리들(가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등) 역시 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 채권자에 의해 진행된 것이므로, 본 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산진구 당감동 일대는 아파트 단지와 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집한 복합 상권입니다. 특히 지하철 2호선 부암역 초역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 이에 따라 상업 시설 이용객 및 배후 주거 수요가 탄탄한 지역으로 분석됩니다. 사업지 주변으로 주택 재개발 및 도시환경정비사업 등이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승도 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 부암역 초역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 롯데백화점, 롯데호텔, 서면1번가, 롯데마트, 이마트트레이더스, 부산시민공원 등이 위치하여 문화, 쇼핑, 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

* 주거환경: 오피스텔은 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 25층 건물에 22층에 위치하여 조망권이 좋을 것으로 예상됩니다. 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 차이: 본 건의 감정가는 1억 6천 6백만원으로 책정되었으나, 최근 22층 실거래가는 1억 627만원(2026년 7월 7일)으로 확인되어 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 향후 입찰 시 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 63억 1천만원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권 금융기관이 적극적으로 경매를 진행하는 요인이 될 수 있습니다.

* '선순위임차권' 및 '공동담보' 표기: 물건 명세서 및 특이사항에 '선순위임차권' 및 '공동담보'가 언급되어 있으나, 제공된 등기부 요약 정보 상 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 소멸될 것으로 분석되어, 해당 '선순위임차권'이 본건에 직접적인 인수 부담을 주지는 않을 것으로 보입니다. 다만, 권리 분석 시 세부 사항을 재확인할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산진구 부암역 초역세권에 위치한 2020년 준공의 신축 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력은 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다. 주변 재개발 호재 등 미래 가치 상승 요인도 존재하나, 높은 채무 총액은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산지하철 2호선 부암역 도보 1분 거리의 탁월한 입지를 자랑합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 1~2인 가구 중심의 높은 주거 선호도와 풍부한 배후 수요로 공실 위험이 적고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 주변 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 건물 22층(전용면적 29.69㎡)의 실거래가는 2026년 7월 7일 기준 1억 627만원에 거래되었습니다. 또한, 2025년 2월 10일, 23층 및 24층 실거래가는 1억 3,000만원으로 확인됩니다.

본 건의 감정가는 1억 6천 6백만원이지만, 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준과 향후 시세 상승 가능성을 감안하여 1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천 5백만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

본 건의 예상 입찰가로 1억 2천 0백만원 을 제안합니다.

참고사항: 본 보고서는 제공된 자료를 기반으로 작성되었으며, 현장 답사를 통해 실제 물건 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 경매 절차 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로 최종 입찰 결정 시에는 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.