나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66169 [2] 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 15층1509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅감정 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철2호선"부암역"서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(부암역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건내 제13층 제1308호 외 6개호로서,
외벽:화강석붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

대표번지(1016번지): 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 125m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(최고높이 175m)등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66169 (2)

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 15층1509호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 163,000,000원

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

건물면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO (진주서부농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

2.2. 토지 및 건물 면적 상세

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 3.5447999999999995㎡ (약 1.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 29.698㎡ (약 8.98평)

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 힐탑스타 오피스텔 15층에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 건물구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 25층 건물 중 15층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 화강석붙임 및 몰탈 위 페인팅으로 마감되었으며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 건물은 2020년에 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다.

3.4. 토지이용계획

본건이 속한 대표번지(1016번지)는 일반상업지역으로, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 높이 125m, 최고 높이 175m)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 최샛별 (최 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-22

* 확정일자: 2021-12-02

* 배당신고일자: 2023-05-10

* 대항력: 없음

* 비고:

4.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 진주서부농업협동조합의 근저당권(을1, 2021-02-24 접수)보다 임차인 최샛별의 확정일자(2021-12-02)가 늦습니다. 또한, 임차인의 대항력이 '없음'으로 명시되어 있고, 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 확인됩니다. 이에 따라 경매로 인해 해당 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 인수 보증금은 없습니다.

4.3. 등기부 요약

* 소유권 이전(갑5): 이영환 (매매 182,008,900원)

* 근저당권(을1, 말소기준권리): 진주서부농업협동조합 (4,680,000,000원)

* 주택임차권(을2): 최샛별 (140,000,000원) - 말소

* 가압류(갑6): 부산은행 (1,500,000,000원) - 말소

* 압류(갑9): 부산진구 (부산광역시) - 말소

* 임의경매(갑10): 진주서부농업협동조합 - 말소

등기부채권 총액은 6,320,000,000원입니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 내용에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경 및 특성

본건이 위치한 부산진구 당감동 일대는 주거용 건물(아파트, 오피스텔)과 상업용 시설(근린생활시설)이 혼재된 지역으로, 지역 내 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5.2. 접근성 및 교통 인프라

지하철 2호선 부암역이 도보 거리에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있으며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

5.3. 지역 개발 잠재력

주변에 재개발 및 도시정비 사업이 다수 예정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높으며, 이는 부동산 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

힐탑스타 오피스텔 인근에는 롯데백화점, 롯데마트, 이마트 트레이더스, 부산시민공원 등 대형 편의시설과 상업시설이 위치하여 생활 인프라가 매우 우수합니다.

6.2. 교육 및 의료시설

단지 반경 1km 내에 부전초등학교, 서면중학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 다양한 의료시설 또한 이용 가능합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 경매가 진행되고 있습니다. 이는 채무자가 다수의 부동산에 동일한 담보를 제공했음을 의미하며, 공동담보물건의 특성상 낙찰 후 추가적인 권리 관계의 복잡성이 발생할 가능성이 매우 낮으나, 경매 진행 과정에 대한 주의 깊은 확인이 필요합니다.

7.2. 감정평가서상 위치 표기 오류 가능성

감정평가서 요약본의 '위치 및 주위환경' 섹션에서 소재지가 '부산광역시 부산진구 부전동'으로 일부 표기되어 있으나, 실제 물건 소재지는 '부산광역시 부산진구 당감동 1016'이므로, 해당 내용은 단순 표기 오류로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본건 부산지방법원 2024타경66169 (2) 물건은 부산진구 당감동에 위치한 힐탑스타 오피스텔로, 2020년 준공된 신축급 건물입니다. 지하철 2호선 부암역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 생활 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 주거 및 투자 가치가 높습니다. 권리 관계가 명확하여 인수해야 할 부담이 없으며, 주변 개발 호재 또한 풍부하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

9. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2호선 부암역 도보 거리 위치.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 상태 우수.

* 풍부한 생활 인프라: 롯데백화점, 부산시민공원 등 근접.

* 명확한 권리 관계: 임차인 대항력 없음, 모든 권리 말소 예정.

* 지역 개발 호재: 주변 재개발 및 도시정비 사업으로 인한 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.7㎡)의 오피스텔이 2025년과 2026년에 걸쳐 130,000,000원에 거래된 사례가 다수 확인됩니다. 감정가 163,000,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 보수적인 관점에서 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본건의 경우, 실제 낙찰가는 입찰 참여자의 수와 경쟁 정도, 당시 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로, 보수적인 접근과 철저한 사전 조사를 바탕으로 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.

따라서, 현 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 135,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.