나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66169 [6] 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 24층2409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철2호선"부암역"서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(부암역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건내 제13층 제1308호 외 6개호로서,
외벽:화강석붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

대표번지(1016번지): 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 125m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(최고높이 175m)등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66169 (6)

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 24층 2409호

용도: 오피스텔

감정가: 166,000,000원 (1억 6천 6백만원)

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

건물면적: 29.70㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOO (진주서부농업협동조합)

준공년도: 2020년

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 당감동에 위치하며, 지하철 2호선 부암역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 주변은 아파트 단지와 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 함께 형성되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 가로망 상태 또한 양호하여 이동이 수월합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 24일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 경매개시결정: 본 경매는 2024년 11월 28일 진주서부농업협동조합의 임의경매개시결정(갑10)에 의해 진행되었습니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리인 을1 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 여기에는 을2 전세권, 을3 주택임차권, 갑6 가압류, 갑9 압류 등이 포함됩니다.

* 임차인 현황: 노태윤 님은 보증금 140,000,000원, 차임 0원의 조건으로 2021년 4월 2일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 총 등기부채권액: 등기부상의 채권 총액은 약 64억 6천만원으로 매우 높게 나타납니다. 이는 채권자들의 이해관계가 복잡함을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔과 상업시설이 혼합된 복합 상권입니다.

* 인근에 대규모 아파트 단지와 다수의 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 지역 내 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 부암역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 건물 내 설비: 본건은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 존재: 노태윤 님이라는 임차인이 있으나, 본 건의 경우 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다. 다만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 상당하여, 이는 경매 진행 과정에서 채권자 간의 복잡한 이해관계를 나타냅니다. 낙찰자가 권리를 인수하는 부분은 없으나, 경매 물건의 특성을 이해하는 데 참고할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건축물의 신축이나 증축 시 용적률 및 높이에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구의 핵심 지역에 자리한 오피스텔로, 지하철역과의 접근성이 매우 우수하고 주변에 생활 편의시설이 풍부하여 주거 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로 외관 및 내부 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 다소 낮은 수준을 보이고 있어, 시세 조사를 통한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다. 대항력 없는 임차인이 있으나, 명도 절차를 원만하게 진행하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 2호선 부암역이 인접해 있어 출퇴근이 용이하며, 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 신축급 건물 가치: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능하며, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 편리한 생활 인프라: 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 거주 만족도가 높습니다.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2025년 2월: 130,000,000원 (29.698㎡, 24층 및 23층)

* 2026년 7월: 106,270,000원 (29.698㎡, 22층)

상기 분석된 최근 실거래가와 본건의 면적(29.70㎡), 층수(24층)를 종합적으로 고려할 때, 시장 가격대는 106,270,000원에서 130,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 인수할 보증금이 없는 권리 관계를 가지고 있습니다. 따라서, 감정가 대비 합리적인 낙찰가 책정을 위해, 최근 최저 실거래가인 106,270,000원을 기준으로 하되, 건물의 층수와 입지적 장점을 고려하여 115,000,000원 (1억 1천 5백만원)을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시세 대비 약 10% 이상의 잠재적 수익률 확보를 목표로 하며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 최저매각가격 공고를 반드시 확인해야 합니다.

주변 혐오시설 정보:

본 건 소재지 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.