나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66169 [7] 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 25층2509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅감정 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철2호선"부암역"서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(부암역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건내 제13층 제1308호 외 6개호로서,
외벽:화강석붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

대표번지(1016번지): 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 125m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(최고높이 175m)등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66169 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 25층2509호

용도: 오피스텔

감정가: 166,000,000원

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

건물면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 힐탑스타 오피스텔 25층에 위치하고 있으며, 지하철 2호선 부암역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다. 해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 2월 24일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권(채권최고액 4,680,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 주택임차권(김혜경, 보증금 140,000,000원)이 을구에 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 '말소' 예정으로 확인됩니다. 또한, 임차인 김혜경은 대항력이 없는 것으로 파악되어 보증금 전액이 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 이영환 명의의 소유권 이전(매매, 183,966,700원) 및 주식회사다이아몬드스타 명의의 소유권 이전(신탁등기말소) 등기 등이 확인됩니다.

* 부산은행의 가압류(1,500,000,000원), 부산진구의 압류, 진주서부농업협동조합의 임의경매 신청 등도 모두 말소될 예정입니다.

* 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 본건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 당감동 및 인근 부전동 일대는 주거지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 지하철 2호선 부암역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 유동인구가 꾸준히 확보될 수 있는 상권입니다. 다양한 근린생활시설과 오피스텔, 아파트 단지들이 밀집해 있어 배후수요 또한 풍부한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 부암역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업 복합 지역 특성상 인근에 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 건축물 정보: 2020년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 철근콘크리트 구조이며 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 현황: 감정평가서 요약 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 상세 정보에 김혜경 임차인이 명시되어 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 경쟁 심화: 주변에 다수의 오피스텔 및 상가 시설이 존재하여 임대 및 매매 시장에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 전반적인 부동산 시장의 경기 변동 및 금리 변화에 따라 자산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 핵심 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 등기부상 인수해야 할 부담이 없어 권리관계가 명확한 점이 큰 장점입니다. 임대수익 및 시세차익을 모두 고려할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 우수 입지: 부암역 인근으로 역세권 프리미엄과 함께 상업 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 권리 안전성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이하고 추가 인수 금액이 없습니다.

* 도심 접근성: 부산 도심으로의 접근성이 뛰어나 직주근접 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 29.7㎡)의 힐탑스타 오피스텔이 2025년 2월 및 2026년 3월에 각각 130,000,000원에 거래된 것으로 나타났습니다. 감정가 166,000,000원과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 130,000,000원에서 160,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있게 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 최근 실거래가와 감정가를 감안하여 약 140,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.