나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66169 [4] 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 21층2111호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅감정 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철2호선"부암역"서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(부암역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건내 제13층 제1308호 외 6개호로서,
외벽:화강석붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

대표번지(1016번지): 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 125m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(최고높이 175m)등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 21층 2111호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경66169 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 166,000,000원입니다.

토지 면적은 3.14㎡ (약 0.95평)이고, 건물 면적은 29.70㎡ (약 9평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2020년에 준공된 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 21층에 위치하고 있습니다.

주요 용도는 업무시설(오피스텔)로 공부상 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 당감동 1016번지에 위치한 힐탑스타 오피스텔입니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통은 지하철 2호선 부암역에서 서측 인근에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이한 지역입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역이며, 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 02월 24일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 모든 권리(소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 6,290,000,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 110,000,000원

차임: 130,000원

전입일자: 2021-08-26

확정일자: 2021-08-26

배당신고일자: 2023-09-06

대항력: 없음

위 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 110,000,000원의 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔과 근린생활시설이 밀집된 상업지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

지하철 부암역을 중심으로 형성된 상권으로 유동인구가 존재하며, 주변의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 부암역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 아파트 단지와 오피스텔이 밀집되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 채무 부담이 크다는 점을 시사합니다. 다만, 권리분석상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황이 상세히 기재되어 있고 대항력이 없어 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

* (추가 확인 필요) 혐오시설: 주변 지도 검색을 통해 혐오시설(고물상, 공장 밀집 지역 등)이 있는지 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보로는 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 힐탑스타 오피스텔은 부산진구 당감동의 역세권에 위치한 비교적 신축 건물로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리관계가 매우 깨끗한 물건입니다.

감정가는 166,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보를 분석한 결과 시세는 130,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 대비 시세가 높은 편이므로, 시세 이하로 낙찰받을 경우 수익성이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 부암역 접근성이 뛰어남.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담 적음.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없고 임차인 대항력 없음.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 임대 수요 꾸준.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 29.70㎡)의 힐탑스타 오피스텔 매매가는 130,000,000원으로 일관되게 나타납니다. 이는 해당 물건의 현재 시세가 13,000만원 수준임을 시사합니다.

* 감정가와 시세 비교:

감정가는 166,000,000원이나, 최근 시세는 130,000,000원으로 감정가가 시세보다 약 36,000,000원 높게 책정되었습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가:

권리관계가 깨끗하고 인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 시세인 13,000만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

안정적인 수익률 확보를 위해 시세보다 낮은 12,000만원에서 12,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 12,000만원 ~ 12,500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.