나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66169 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 13층1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅감정 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철2호선"부암역"서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(부암역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건내 제13층 제1308호 외 6개호로서,
외벽:화강석붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

대표번지(1016번지): 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 125m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(최고높이 175m)등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66169 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO (진주서부농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 13층 1308호

건물명: 힐탑스타 (Hilltop Star)

용도: 오피스텔 (업무시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

토지 지분: 3.5447999999999995㎡ (약 1.07평)

건물면적: 29.70㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.698㎡ (약 9.00평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 163,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 있으나 구체적인 권리 내용은 명시되지 않았습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동에 위치하며, 지하철 2호선 부암역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 125m, 최고 높이 175m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리 말소 내역)

본건은 공동담보로 진행되며, 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 존재합니다.

* 소유권 이전, 신탁등기 말소 등기 (갑4, 갑5)

* 근저당권 (을1): 진주서부농업협동조합, 4,680,000,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 이금희, 40,000,000원 (전입 2022-05-10, 확정 2022-04-20) - 말소 예정

* 가압류 (을3): 부산은행, 1,500,000,000원 - 말소 예정

* 압류 (갑9): 부산진구 - 말소 예정

* 임의경매 (갑10): 진주서부농업협동조합 - 말소 예정

등기부채권 총액은 6,220,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이금희 (마스킹 처리: 이 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2022-05-10

* 확정일자: 2022-04-20

* 대항력: 없음

본 임차인은 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 확정일자를 받았으며, 등기부상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 본 물건 취득 시 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 선순위에 있는 권리는 현재 파악된 바 없으며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 이금희 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본건이 소재한 힐탑스타 오피스텔은 2020년 5월에 준공된 건물로, 철근콘크리트구조의 25층 건물입니다. 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 근린생활시설도 함께 갖추고 있습니다. 일반상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 상권

인근에 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다. 지하철 부암역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 서면 상권과의 접근성도 좋은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

부암역 및 주변 지역을 중심으로 병원, 은행, 마트, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 검색 결과에서 구체적으로 파악되지 않았습니다. 다만, 신축 공사 소음 등 인근 개발로 인한 간접적 불편이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 시세 대비 리스크

감정가(163,000,000원)와 최근 실거래가(130,000,000원) 사이에 약 3,300만원의 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하므로, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상 위반건축물 해당 여부는 명확히 기재되어 있지 않으나, 주거 밀집 지역 내 오피스텔인 점을 감안할 때 일반적인 도시 생활 소음 및 환경 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 당감동의 역세권 오피스텔로, 2020년 준공된 신축급 건물입니다. 편리한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가와의 격차가 존재하는 점은 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 부암역 인근으로 뛰어난 접근성과 미래 가치 보유.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인(대항력 없음)의 보증금 인수 부담 없음.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 주거시설 밀집으로 풍부한 생활 인프라 이용 가능.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 건물 면적: 29.70㎡ (약 9.00평)

* 최근 매매가: 130,000,000원 (2025년 2월, 3월, 2026년 3월 거래 기준)

* 감정가: 163,000,000원

* 최근 매매가 기준 평당가: 약 14,444,444원/평 (130,000,000원 / 9.00평)

* 감정가 기준 평당가: 약 18,111,111원/평 (163,000,000원 / 9.00평)

9.2. 인수 보증금

임차인 이금희 씨는 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

본건은 최근 실거래가 수준인 130,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 향후 시장 전망을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 감정가보다는 최근 거래 사례에 근접한 금액으로 접근하는 것을 권장합니다.

적정 입찰가 범위는 130,000,000원에서 145,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.