나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21279 [1] 부산광역시 동구 범일동 1315-5 범일골드빌주건축물 1동 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 '데레사여자고등학교' 북측 인근에 위치하는 '범일골드빌주건축물' 제1동 제7층 제703호로서, 인근은 공동주택, 주상용건물, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '부산도시철도 1호선 범일역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제1동 제7층 제703호로서,
(사용승인일: 2017.10.30.)

외벽: 치장석재붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(가): 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-단지형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 50m, 최고높이 70m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(데레사여자고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(소화데레사유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김백규)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 동구 범일동 1315-5번지에 소재한 범일골드빌주건축물 1동 7층 703호입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경21279 (1)이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정가는 249,000,000원입니다.

본건의 건물면적은 55.76㎡ (약 16.87평)이며, 토지 지분 면적은 15.47㎡ (약 4.68평)입니다.

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 '데레사여자고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 주상복합건물, 다양한 근린생활시설 등이 혼합되어 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산지하철 1호선 범일역이 가까이 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(데레사여자고등학교, 소화데레사유치원), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각대상: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매구분: 부동산 강제경매입니다.

채권자: 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 부산지방법원 2023카단50515 가압류입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 김백규)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 13일

* 확정일자: 2021년 11월 22일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 임차인 김백규는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의하였습니다. 따라서 본 경매로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.)

등기부 요약: 집합건물 등기부상 신탁등기 말소, 주택임차권(을3)은 말소되었으며, 가압류(갑4), 압류(갑6, 갑7), 강제경매(갑9) 등 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산 동구 범일동 일대는 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 부산지하철 1호선 범일역을 중심으로 형성된 상권을 배후로 하고 있습니다. 비교적 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상업적 가치도 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 북측 인근에 데레사여자고등학교가 위치하며, 소화데레사유치원 또한 가까이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 부산지하철 1호선 범일역 역세권에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 위험: 본건에는 임차인 김백규가 거주 중이었으나, 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기에 대한 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금은 없으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 최종 처리 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

공동담보: 물건의 특이사항에 공동담보가 언급되었으나, 현재 등기부상 직접적인 선순위 공동담보 권리는 확인되지 않아 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 내용을 추가적으로 확인할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 범일동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 감정가는 2억 4,900만원으로 책정되어 있으나, 최근 동일 건물 내 동일 면적(55.76㎡)의 실거래가가 1억 5,000만원으로 확인되어 시세와 감정가 간 상당한 차이가 존재합니다. 임차인 관련 리스크는 확약서 제출로 인해 해소된 것으로 보이나, 세부적인 법적 검토는 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 감정가 괴리: 본건의 감정가는 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 따라서 감정가 이하, 특히 실거래가 수준에서 낙찰 받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

우수한 입지 조건: 부산지하철 1호선 범일역 인근으로 교통이 매우 편리하며, 주변 편의시설 및 교육시설 접근성 또한 양호하여 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 관계 명확성: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없는 권리 분석이 가능하여, 명확한 권리 관계 하에 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 249,000,000원

최근 실거래가 (동일 건물/면적): 150,000,000원 (2026년 4월 14일 거래)

본 물건은 건물면적 55.76㎡ (약 16.87평)에 대해 감정가가 2억 4,900만원으로 책정되었으나, 동일 건물(범일골드빌) 내 동일 면적(55.76㎡)의 실거래가가 2026년 4월 14일 기준으로 1억 5,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 산정된 것으로 판단됩니다.

임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 0원으로, 추가적인 인수 부담은 없습니다.

따라서, 최근 시장 가격인 1억 5,000만원을 기준으로 하되, 경매 특성상 경쟁률 및 추가적인 권리관계 확인 비용 등을 고려하여 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 전략으로 보입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰 전 반드시 등기부등본, 건축물대장, 법원 현황조사서 등 관련 서류를 직접 열람하고 법률 전문가와 상담하여 최종적인 판단을 내리시기 바랍니다. 주변 시세 및 물건 상태에 대한 추가적인 현장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.