나이스옥션 법원경매 대구 2024타경123353 [1] 대구광역시 동구 신천동 1508 동대구역우방아이유쉘 105동 14층1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "대구동구소방서" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트, 오피스텔, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하고 인근에 도시철도역 및 버스승강장 등이 소재하는 등 제반
교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 중 14층 1405호로서,
- 외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽 : 내장 인테리어 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감.
- 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 도시가스공급 및 개별난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향경사지대의 부정형 토지로서, 대체로 평탄하게 조성하여, 아파트 및 오피스텔 등
의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선 및 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로
에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m∼35m)(접합), 중로3류(폭
12m∼15m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구
역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경123353 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 신천동 1508, 동대구역우방아이유쉘 105동 14층 1405호

용도: 오피스텔

건물면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

토지면적: 8.48㎡ (약 2.56평, 토지 지분)

감정가: 218,000,000원 (2억 1천 8백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 동구 신천동에 위치하며, "대구동구소방서" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 도시철도역 및 버스승강장 등이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 남동측 하향 경사지의 부정형 토지로서 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다. 단지 남측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존 (갑1): 동대구신천3동지역주택조합

* 소유권이전 (갑2): 이동주 (2022-07-15, 매매 213,300,000원)

* 주택임차권 (을3): 임연서 (2023-12-26, 보증금 200,000,000원, 전입/확정일자 2022-06-15) - 인수

* 가압류 (갑3): 주택도시보증공사 (2024-09-10, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑4): 주택도시보증공사 (2024-10-02, 185,819,633원) - 말소 (대구지방법원 2024타경123353)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임 (임연서)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-06-15

* 배당신고일자: 2023-12-26

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임차보증금 200,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 참조)

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리(갑3 가압류)보다 선순위에 있는 권리는 없습니다. 소유권 이전(갑2) 및 임차권(을3)은 말소기준권리보다 앞서지만, 을구 3번 임차권은 "인수"로 표시되어 있습니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권 분석 (최근 매매 정보 기반)

4.1. 최근 매매 사례

입력된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본 물건과 동일한 "동대구역 우방아이유쉘"의 전용면적 약 49.9㎡ 타입의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 10월: 200,000,000원 (49.9247㎡, 14층)

* 2025년 9월: 200,000,000원 (49.9647㎡, 18층)

* 2026년 4월: 180,000,000원 (49.9647㎡, 21층)

4.2. 시세 분석

최근 매매가는 180,000,000원에서 200,000,000원 범위로 나타나고 있습니다. 이는 감정가 218,000,000원보다 다소 낮은 수준이며, 시장 가격이 감정가 대비 하락세일 가능성을 시사합니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 인수 금액 200,000,000원을 고려하면 총 실인수가는 상당히 높아질 수 있어 주의가 필요합니다. (참고: 제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일하여 별도 분석이 어렵습니다.)

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트 구조의 24층 건물 중 14층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재타일, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽 및 바닥은 내장 인테리어 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창입니다.

5.2. 내부 이용 상태 및 설비

오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 도시가스 공급 및 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의 시설

"대구동구소방서" 인근으로, 아파트, 오피스텔, 주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 임차인 임연서 씨의 보증금 200,000,000원 인수입니다. 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입 및 확정일자가 모두 2022년 6월 15일로 등기부상 말소기준권리(2024년 9월 10일)보다 선순위입니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 전액 변제받지 못하면, 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 크게 증가합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제약

본 물건은 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 군사 작전과 관련된 제한 사항이 있을 수 있습니다. 또한, 중심상업지역, 방화지구 등 다양한 도시계획적 제한이 복합적으로 작용하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구의 신축 오피스텔로, 동대구역 인근의 편리한 교통망과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 건물 연식(2022년 준공)이 비교적 짧고, 내부 설비 또한 최신 시설을 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 2억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 이로 인해 총 실취득 비용이 매우 높아질 수 있으며, 향후 매각 시 시장 가격에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 비교적 짧은 건물 연식 보유.

* 동대구역 인근의 우수한 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 안정적인 임대 수요가 기대되는 지역.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다. 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 시장 가치를 고려하여 산정해야 합니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 본 건물의 시장 가치는 약 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 218,000,000원 대비 인수 보증금 200,000,000원을 고려하면, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

총 실인수가는 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 따라서, 총 실인수가가 시세 대비 경쟁력을 갖도록 입찰가를 결정해야 합니다.

최근 매매가와 감정가를 고려했을 때, 본 물건 자체의 가치를 기준으로 190,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 실제 총 지출 비용은 (190,000,000원 + 200,000,000원) = 390,000,000원이 되므로, 본 물건의 실제 시장 가치 및 향후 매각 가능성을 면밀히 재검토해야 합니다.

주의사항: 본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 200,000,000원)이 존재하며, 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 입찰가 산정 시 총 실인수금액을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.