나이스옥션 법원경매 대구 2024타경121951 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 21층2103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "경북여자고등학교" 북측 인근에 위치하며,
부근일대는 오피스텔, 아파트단지, 대로변 노선상가 및 업무용빌딩, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 대로변에 위치하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건중
제21층 제2103호(기호가) 구분건물로서,
외벽 : 화강석치장, 복합판넬 및 몰탈위 페인트마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
바닥 : 바닥재 및 타일깔기 등,
창호 : 페어그라스 복층유리 되어 있음.

이용상태

오피스텔.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 옥내소화전설비, 주차타워설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

14필 일단의 부정형의 토지로서, 인접필지와 대체로 등고 평탄하며, 오피스텔 및
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 폭 약40미터, 북측 폭 약25미터, 동측 폭 약8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호 1-3,5,6,9) 공히 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(경북여자
고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역,
기호 4,11) 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호
구역(경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육
제한구역,
기호 7,8) 공히 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대
보호구역(경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육
제한구역,
기호 10) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(경북여자고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역,
기호 12,13) 공히 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심),
광로3류(폭 40m-50m)(접함), 상대보호구역(경북여자고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역,
기호 14) : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭
40m-50m)(접함), 상대보호구역(경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대 관 계
미상임.

2) 기타 참고사항
없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

해당 물건은 대구지방법원 2024타경121951 (1) 사건으로, 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 21층 2103호에 소재한 부동산 강제 경매 물건입니다.

용도는 오피스텔이며, 감정평가액은 203,000,000원입니다.

토지 면적은 6.12㎡ (약 1.85평)이며, 건물 면적은 45.10㎡ (약 13.64평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "경북여자고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 대로변 상가 및 업무용 빌딩, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

서측 폭 약 40미터, 북측 폭 약 25미터, 동측 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 대로변에 위치하여 전반적인 교통 상황은 매우 편리한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 21층 건물 중 21층 2103호입니다.

외벽은 화강석치장, 복합판넬 및 몰탈위 페인트 마감 등이며, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 바닥재 및 타일 마감, 창호는 페어그라스 복층유리로 되어 있습니다.

이용 상태는 오피스텔이며, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링쿨러, 옥내 소화전, 주차 타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 14필 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역(경북여자고등학교) 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되었으며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2022년 12월 7일자 중구(대구광역시)의 압류(갑7)입니다.

등기부등본상 주요 권리로는 소유권이전(신탁등기 말소), 주택임차권(을1, 권혁수, 보증금 230,000,000원, 전입 2021.12.03, 확정 2021.11.10), 압류(갑7, 갑9), 가압류(갑8, 이경자, 60,000,000원), 강제경매(갑10, 주택도시보증공사, 235,023,935원) 등이 기재되어 있습니다.

총 등기부채권액은 290,000,000원입니다.

임차인 현황상 권혁수 임차인이 보증금 230,000,000원에 월세 없이 2021년 12월 3일 전입, 2021년 11월 10일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2023년 12월 7일입니다.

본 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

물건명세서상 특수사항으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 1번 임차권등기가 명시되어 있으나, 채권자인 주택도시보증공사(주택임차권자 권혁수의 양수인)가 임차보증금 반환청구권(대항력)을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대구의 중심 상업지역에 위치하며, 주변에 다수의 오피스텔과 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 수요가 풍부합니다.

대로변에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 노선상가 및 업무용 빌딩들이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

"경북여자고등학교"가 인근에 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

주요 도로와 인접해 있어 교통이 편리하며, 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

가장 인접한 교육 시설로는 경북여자고등학교가 있습니다.

대로변에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 자가용 접근성도 좋습니다.

오피스텔, 아파트 단지, 상가, 업무용 빌딩 등이 혼재된 지역으로, 다양한 편의 시설 및 생활 기반 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건으로 분류되어 있어, 매각 조건 및 인수 관련 세부 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

다만, 채권자인 주택도시보증공사에서 임차보증금 반환청구권 및 임차권등기 말소에 동의함으로써, 매수인이 부담해야 할 임차보증금 관련 위험은 해소된 것으로 보입니다.

건물의 전반적인 노후화 정도는 준공 연도(2019년) 대비 비교적 양호할 것으로 예상되나, 장기적인 관점에서의 유지보수 비용 발생 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 잘 갖춰진 생활 인프라를 자랑합니다.

비교적 신축 건물이며, 권리 관계 역시 채권자의 적극적인 협조로 인해 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

임차인 권혁수의 대항력은 없으나, 주택도시보증공사와의 합의를 통해 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수성을 감안하여 입찰 전 전문가와 상담을 통해 세부 조건을 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 도심의 중심부에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 임대 수익: 풍부한 배후 수요와 높은 직주근접성으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 채권자의 협조로 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 관리 및 운영 효율성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 오피스텔과 유사한 면적(약 21-22㎡)의 전용면적을 가진 매물들이 2024년부터 2026년까지 91,500,000원에서 100,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 물건의 건물면적은 45.10㎡(약 13.64평)으로, 이러한 시세와 평당 가격(약 413만원 ~ 460만원)을 적용하여 추정 시, 약 186,000,000원에서 207,000,000원 사이의 시장 가치를 형성할 것으로 보입니다.

감정가는 203,000,000원입니다.

최근 거래된 소형 평형대 매물 가격 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

시장 가치 범위와 감정가를 종합적으로 고려하고, 특수 물건에 대한 잠재적 위험을 감안하여 예상 입찰가는 약 195,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.