나이스옥션 법원경매 순천 2026타경139 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 1139-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 소재 '초암마을' 내에 위치하며, 주위는 농경지, 자연마을 등의 농촌지대임.

교통상황

본건 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

부정형으로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 세로, 남동측으로 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 외벽 : 벽돌 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 목재 및 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 감정평가서 상, 제시외 건물 ㄴ), ㄷ)이 인접토지에 걸쳐
있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 순천지원 2026타경139 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 76,652,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 248.00㎡ (약 75평)

토지지분: 248㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.74㎡ (약 18평)

건물지분: 58.74㎡

건물 제시외면적: 59.50㎡

1.3. 물건 현황

용도: 단독주택

소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 1139-1

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 소재 '초암마을' 내에 위치하며, 주위는 농경지, 자연마을 등이 있는 농촌지대임.

2.2. 교통상황

본건 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통 여건은 대체로 무난한 편임.

2.3. 도로상태

남서측으로 세로, 남동측으로 골목길에 접해 있어 차량 및 도보 접근이 가능함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

* 갑1: 소유권이전 (1993-08-18, 나학수)

* 갑2: 소유권이전 (2007-01-10, 나상봉, 증여)

* 을1: 근저당권 (2024-06-21, 광양신용협동조합, 36,000,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 가압류 (2025-11-28, 전남신용보증재단, 30,000,000원)

* 갑6: 가압류 (2025-12-31, 광양농업협동조합, 26,408,800원)

* 갑7: 가압류 (2025-12-31, 농업협동조합중앙회, 10,107,314원)

* 갑8: 임의경매 (2026-04-24, 광양신용협동조합, 15,128,681원)

* 갑9: 가압류 (2026-05-22, 신한카드, 10,870,045원)

* 갑10: 가압류 (2026-07-21, 농협은행, 15,235,056원)

등기부채권 총액: 128,621,215원

3.2. 등기부현황 (건물)

* 갑1: 소유권보존 (2016-04-01, 나상봉)

* 을1: 근저당권 (2024-06-21, 광양신용협동조합, 36,000,000원, 말소기준권리)

* 갑2: 가압류 (2025-11-28, 전남신용보증재단, 30,000,000원)

* 갑3: 가압류 (2025-12-31, 광양농업협동조합, 26,408,800원)

* 갑4: 가압류 (2025-12-31, 농업협동조합중앙회, 10,107,314원)

* 갑5: 임의경매 (2026-04-24, 광양신용협동조합, 15,128,681원)

* 갑6: 가압류 (2026-05-22, 신한카드, 10,870,045원)

* 갑7: 가압류 (2026-07-21, 농협은행, 15,235,056원)

등기부채권 총액: 128,621,215원

3.3. 말소기준권리

을1 근저당권 (광양신용협동조합, 2024-06-21 접수)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸하며, 말소기준권리보다 후순위인 권리 또한 소멸함. 특별한 인수 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.5. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

광양시 옥룡면 용곡리 지역은 자연마을과 농경지가 혼재된 농촌 지역으로, 주택 거래는 일반적인 신축 및 기존 단독주택 위주로 이루어지고 있습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵지만, 주변 단독주택의 경우, 2014년 11월에 거래된 용곡리 전원주택은 대지 981㎡(약 296평)에 건물 96㎡(약 29평)로, 계획관리지역 내 남향에 정자, 연못, 텃밭 등이 있는 조건으로 매물로 나왔었습니다. 또한, 2018년 3월에 용곡리 논 2426㎡(약 734평)가 3.3㎡당 35만원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 본 물건과 직접적인 비교가 어려운 과거 사례이며, 해당 지역의 최근 실거래가 및 매물 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

4.2. 주변 편의시설

초암마을 내에 위치하며, 농촌지대의 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 상점이나 시설 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 주요 간선도로 인근에 위치하여 광양읍 시내 등 인근 지역으로의 이동은 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보 내에서 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 추가적인 현장 조사 및 지자체 자료 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

해당 물건지의 정확한 학군 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 초암마을은 자연마을에 속하므로, 주변의 초등학교 및 중학교 등 교육시설까지의 접근성은 거리를 두고 확인해야 합니다.

5.2. 의료시설

지역 내 소규모 의원이나 보건지소 등이 있을 수 있으나, 종합병원이나 대형 병원 이용 시에는 차량을 이용한 광양읍 시내 접근이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 고유 리스크

* 제시외 건물 문제: 건물 제시외면적이 59.50㎡로 상당한 면적을 차지하고 있으며, 감정평가서상 제시외 건물 ㄴ), ㄷ)이 인접 토지에 걸쳐 있다는 점은 심각한 권리 문제 또는 법적 분쟁 소지가 될 수 있습니다. 이는 명도를 어렵게 하거나 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리상 리스크

전체 등기부채권 총액이 1억 2800만원을 초과하나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없어 보이나, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 경매 진행 상황을 예의주시해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

제시외 건물이 인접 토지에 걸쳐 있다는 점은 토지 경계 문제 또는 건축법 위반 소지로 이어질 수 있으며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 옥룡면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 76,652,000원입니다. 주위는 농경지와 자연마을로 이루어져 있으며, 교통 여건은 대체로 양호합니다. 권리분석상 특이사항은 없으나, 제시외 건물이 인접 토지에 걸쳐 있다는 점은 반드시 확인하고 주의해야 할 핵심적인 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 명확한 해결책이나 법적 검토 없이는 입찰에 신중해야 합니다. 현재로서는 임대 관계가 불분명하며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 한적한 주거 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경에서 거주를 원하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 및 등기 절차 없이 취득 가능합니다.

* 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적절한지 추가적인 시세 조사를 통해 확인해볼 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 제시외 건물이 인접 토지에 걸쳐 있다는 중대한 하자 사항은 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70%~90% 선에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 물건의 경우 제시외 건물 관련 문제가 해결되지 않는다면, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 입찰하거나 유찰될 가능성이 높습니다.

만약 제시외 건물 문제가 해결 가능하고, 주변 시세가 감정가와 유사하거나 더 높다고 판단될 경우, 보수적으로 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만, 법적 문제 해결 비용 및 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 해당 범위는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다. 정확한 시세 조사를 바탕으로 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.