나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31267 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스정류장이 소 재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제20층 제2003호로서, (사용승인일 : 2022-09-01) 외벽 : 석재치장 붙임 및 모르타르 위 페인팅 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔(전유면적 : 48.9949㎡)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 '오피스텔 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 북동측 및 남동측, 남서측으로 노폭 약 30M, 15M, 8M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)( 접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사 업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발 전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31267 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2003호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 215,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.34㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

건물지분: 48.9949㎡ (약 14.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층

사용승인일: 2022년 09월 01일

해당층: 20층

해당호수: 2003호

외벽: 석재치장 붙임 및 모르타르 위 페인팅 등

창호: 새시창호

이용상태: 오피스텔 (전유면적: 48.9949㎡)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등 구비

1.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)

제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, "광주역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 광주역이 인접해 있어 철도 이용 또한 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

채권액: 186,300,000원 (강제경매)

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (2022-09-16): 유한회사비알케이

* 근저당 (2022-09-16): 우리은행, 56,400,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (2022-09-28): 송현정, 186,300,000원 (말소)

* 강제경매 (2026-04-22): 주택도시보증공사, 186,300,000원 (말소)

총 등기부채권액: 242,700,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송현정 (주택도시보증공사 보증)

* 보증금: 186,300,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-28

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-10-07

* 대항력: 없음

* 본 물건의 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 경매 절차에 따라 배당받거나 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 관련 특이사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 광주역 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다. 건물 1층 상가 및 인근에 편의점, 카페, 식당가(신안동 먹자골목) 등이 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, NC백화점, 광주은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 유사 물건 시세 동향

비슷한 면적(약 49㎡)의 오피스텔 매물 정보를 볼 때, 전세가 약 1억 7천만원~1억 8천만원, 월세는 보증금 1.7억~1.8억에 월 11만원 수준의 거래 사례가 확인됩니다. 이는 최근 신축 오피스텔로서의 기본적인 임대 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 및 인근에 편의점, 마트, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

광주역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량으로도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

광주광역시에서 쓰레기 소각장 후보지 논의가 있었으며, 이로 인한 지역 주민들의 찬반 갈등이 존재한다는 보도가 있습니다. 다만, 해당 소각장 예정지가 본 물건의 직접적인 인근 지역에 해당하는지에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않아, 현 단계에서는 해당 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리관계

임차인(송현정)의 경우 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 우선순위가 낮을 수 있으나, 본 경매물건은 인수되는 보증금이 0원이므로 낙찰자가 임차인의 보증금에 대해 별도로 부담할 위험은 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 향후 시장 변동성

신축 오피스텔의 경우 공급량에 따라 공실률 및 시세 변동성이 있을 수 있습니다. 다만, 해당 물건은 광주역이라는 입지적 장점을 가지고 있어 상대적으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 광주역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 생활 편의시설 및 교통망이 잘 구축되어 있어 주거 및 투자 가치가 높습니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 정확한 시세 파악을 위한 추가적인 시세 조사와 명도 관련 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권 신축 오피스텔로 미래가치 및 환금성 우수.

* 건물 사용승인 후 4년차로 신축급 컨디션 유지.

* 주변 상업시설 및 교통망 발달로 인한 높은 생활 편의성.

* 권리분석상 낙찰자가 인수하는 임차인 보증금 없음 (0원).

* 경매 진행 채권액(186,300,000원)이 감정가(215,000,000원) 대비 합리적인 수준.

9. 예상 입찰가

감정가는 215,000,000원이며, 총 채권액은 242,700,000원입니다. 본건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 감안하여 시세 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가 및 임대 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적의 오피스텔 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다. 광주역 인근의 신축 오피스텔이라는 점을 감안하면, 감정가 대비 90%~100% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 주변 시세 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 193,500,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.