나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31219 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층1522호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 소재한 광주역 앞 서측 인근에 소재한 광주역한국아델리움 내에 위치하며, 주위환경은 업무, 상업시설, 편의시설 및 광주역 등 교통시설 등임.

교통상황

차량접근이 편리하며 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 15층 1522호로서 외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감, 창호 : 샤시창틀 유리창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평탄한 토지로서 오페스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 중로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지구, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(접합), 소로2류(접합), 중로2류(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

광주광역시 북구청에서 관리하는 집합건축물대장(전유부 갑)에 첨부된 건물현황도에 각 층 각 호의 호수기재사항이 없으므로 본건의 위치의 확인은 현장조사 당시 각 호별로 출입문에 고정부착한 호별표시에 따라 정하였음.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경31219(1)호 사건으로 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1522호 오피스텔이 매각 대상입니다.

감정가는 237,000,000원이며, 토지면적은 7.35㎡(약 2.22평), 건물면적은 49.08㎡(약 14.85평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며 광주역 바로 앞에 자리 잡고 있어 교통이 편리합니다.

주위 환경은 업무, 상업시설, 편의시설 등이 혼재되어 있으며, 광주역이라는 교통시설과 인접해 있습니다.

차량 접근성이 좋고 시내 간선도로와 접해 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

주변에 NC백화점, 홈플러스, 이마트, 메가박스, 챔피언스필드 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

또한, 단지 1층 및 인근에 편의점이 있어 편리하게 이용 가능하며, 신안동 먹자골목과도 가까워 다양한 식당가를 즐길 수 있습니다.

광주역이 가까워 타 지역으로의 이동도 편리한 장점이 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 주택도시보증공사(임동범)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 186,300,000원, 차임 110,000원, 전입일자 및 확정일자는 2022년 11월 7일입니다. 배당신고일자는 2024년 11월 4일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다 [cite: cite:1].

집합건물 등기부 요약상, 소유권보존 등기(유한회사비알케이) 이후 우리은행 근저당권(말소기준권리, 56,520,000원)이 설정되었고, 이후 주택임차권(임동범, 186,300,000원)과 강제경매(주택도시보증공사, 186,300,000원)가 설정되었으나 모두 말소 예정입니다 [cite: cite:1].

등기부채권 총액은 242,820,000원입니다.

임차인 임동범은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: cite:1].

본 물건은 매각으로 인해 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 신안동 지역은 광주역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다.

주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 금융기관(광주은행), 쇼핑 시설(NC백화점) 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

일반상업지구로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있으며, 다양한 업종의 진입이 용이합니다.

광주역이라는 교통의 요지로서 유동인구 흡수가 용이하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 오피스텔은 광주역 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 시내 간선도로 이용이 용이하며, 대중교통 이용이 수월합니다.

주변에 NC백화점, 홈플러스, 이마트, 챔피언스필드 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설이 있어 생활이 편리합니다.

단지 내 상가 및 인근 편의점, 먹자골목 등이 있어 식사 및 생활 편의 해결이 용이합니다.

건물 자체적으로 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 및 주차장 등이 완비되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 오피스텔로, 일반 아파트와 달리 주택으로 분류되지 않아 주택 관련 정책이나 세제 혜택 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

등기부 채권 총액(242,820,000원)이 감정가(237,000,000원)보다 높다는 점은 채권자의 경매 신청 이유와도 관련이 있을 수 있으나, 강제경매 절차상 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 부담은 없습니다.

전입 신고된 임차인(임동범)의 보증금은 186,300,000원이지만 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는다는 점은 긍정적이나, 임차인과의 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있는 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

상업 및 업무 시설이 밀집한 지역에 속해 있어 투자가치 및 임대 수익률 측면에서 유리할 수 있습니다.

건물 자체의 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있으며, 주변 상권 또한 활성화되어 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금을 인수할 필요는 없어 권리상 특별한 부담은 없습니다.

전반적으로 안정적인 투자 대상이 될 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주역 바로 앞에 위치한 초역세권 입지

* 편리한 교통망과 다양한 생활 편의시설 인접

* 활성화된 상권 및 업무 지구 내 위치

* 대항력 없는 임차인으로 인한 권리 인수 부담 없음

* 15층의 높은 층으로 일조 및 조망권 확보 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 237,000,000원입니다. 최근 시세 자료를 분석한 결과, 동일 건물(광주역한국아델리움)의 전세가는 1.77억 ~ 1.81억 원 수준이며, 월세는 1.7억/11만 ~ 1.8억/11만 원 수준으로 거래되고 있습니다.

오피스텔의 경우, 감정가 대비 통상 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되나, 본건의 경우 시세 및 기타 조건들을 종합적으로 고려해야 합니다.

채권 총액이 감정가보다 높은 점, 대항력 없는 임차인의 보증금(186,300,000원)이 감정가의 상당 부분을 차지하고 있다는 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

유사 면적의 오피스텔 임대 수익률 및 주변 시세 등을 고려했을 때, 본건의 현재 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없고, 입지 및 건물 상태가 양호하다는 점을 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 201,450,000원 ~ 225,150,000원

권장 입찰가: 약 210,000,000원 내외에서 입찰에 참여하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.1.물건 기본정보

2026타경31219(1)호 사건으로 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1522호 오피스텔이 매각 대상입니다.

감정가는 237,000,000원이며, 토지면적은 7.35㎡(약 2.22평), 건물면적은 49.08㎡(약 14.85평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며 광주역 바로 앞에 자리 잡고 있어 교통이 편리합니다.

주위 환경은 업무, 상업시설, 편의시설 등이 혼재되어 있으며, 광주역이라는 교통시설과 인접해 있습니다.

차량 접근성이 좋고 시내 간선도로와 접해 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

주변에 NC백화점, 홈플러스, 이마트, 메가박스, 챔피언스필드 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

또한, 단지 1층 및 인근에 편의점이 있어 편리하게 이용 가능하며, 신안동 먹자골목과도 가까워 다양한 식당가를 즐길 수 있습니다.

광주역이 가까워 타 지역으로의 이동도 편리한 장점이 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 주택도시보증공사(임동범)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 186,300,000원, 차임 110,000원, 전입일자 및 확정일자는 2022년 11월 7일입니다. 배당신고일자는 2024년 11월 4일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약상, 소유권보존 등기(유한회사비알케이) 이후 우리은행 근저당권(말소기준권리, 56,520,000원)이 설정되었고, 이후 주택임차권(임동범, 186,300,000원)과 강제경매(주택도시보증공사, 186,300,000원)가 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 242,820,000원입니다.

임차인 임동범은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 물건은 매각으로 인해 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 신안동 지역은 광주역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다.

주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 금융기관(광주은행), 쇼핑 시설(NC백화점) 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

일반상업지구로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있으며, 다양한 업종의 진입이 용이합니다.

광주역이라는 교통의 요지로서 유동인구 흡수가 용이하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 오피스텔은 광주역 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 시내 간선도로 이용이 용이하며, 대중교통 이용이 수월합니다.

주변에 NC백화점, 홈플러스, 이마트, 챔피언스필드 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설이 있어 생활이 편리합니다.

단지 내 상가 및 인근 편의점, 먹자골목 등이 있어 식사 및 생활 편의 해결이 용이합니다.

건물 자체적으로 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 및 주차장 등이 완비되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 오피스텔로, 일반 아파트와 달리 주택으로 분류되지 않아 주택 관련 정책이나 세제 혜택 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

등기부 채권 총액(242,820,000원)이 감정가(237,000,000원)보다 높다는 점은 채권자의 경매 신청 이유와도 관련이 있을 수 있으나, 강제경매 절차상 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 부담은 없습니다.

전입 신고된 임차인(임동범)의 보증금은 186,300,000원이지만 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는다는 점은 긍정적이나, 임차인과의 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있는 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

상업 및 업무 시설이 밀집한 지역에 속해 있어 투자가치 및 임대 수익률 측면에서 유리할 수 있습니다.

건물 자체의 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있으며, 주변 상권 또한 활성화되어 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금을 인수할 필요는 없어 권리상 특별한 부담은 없습니다.

전반적으로 안정적인 투자 대상이 될 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주역 바로 앞에 위치한 초역세권 입지

* 편리한 교통망과 다양한 생활 편의시설 인접

* 활성화된 상권 및 업무 지구 내 위치

* 대항력 없는 임차인으로 인한 권리 인수 부담 없음

* 15층의 높은 층으로 일조 및 조망권 확보 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 237,000,000원입니다. 최근 시세 자료를 분석한 결과, 동일 건물(광주역한국아델리움)의 전세가는 1.77억 ~ 1.81억 원 수준이며, 월세는 1.7억/11만 ~ 1.8억/11만 원 수준으로 거래되고 있습니다.

오피스텔의 경우, 감정가 대비 통상 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되나, 본건의 경우 시세 및 기타 조건들을 종합적으로 고려해야 합니다.

채권 총액이 감정가보다 높은 점, 대항력 없는 임차인의 보증금(186,300,000원)이 감정가의 상당 부분을 차지하고 있다는 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

유사 면적의 오피스텔 임대 수익률 및 주변 시세 등을 고려했을 때, 본건의 현재 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없고, 입지 및 건물 상태가 양호하다는 점을 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 201,450,000원 ~ 225,150,000원

권장 입찰가: 약 210,000,000원 내외에서 입찰에 참여하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.