나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31257 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역"남서측 인근에 위치한"광주역한국아델리움 제5층 제511호"로 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 5층 511호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 오피스텔 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31257 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층 511호

1.2. 물건 개요

용도: 오피스텔

토지면적: 7.32㎡ (약 2.21평)

건물면적: 48.91㎡ (약 14.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.3. 감정평가 요약

감정가: 219,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, "광주역" 남서측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 상가 및 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 양호할 것으로 예상됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조로, 20층 건물 중 5층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 건물은 2022년 9월 준공된 신축 건물입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 분석

등기부등본상 소유권보존등기는 유한회사비알케이 명의로 2022년 9월 16일에 등기되었습니다. 우리은행 근저당권(말소기준권리)이 56,280,000원으로 설정되었으며, 이후 장원옥의 주택임차권 175,300,000원, 주택도시보증공사의 강제경매 175,300,000원이 등기되었습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 장원옥 (주택도시보증공사)

보증금: 175,300,000원

차임: 110,000원

전입일자: 2022-10-27

확정일자: 2022-10-18

배당신고일자: 2024-11-04

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 여부

등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다. 특히, 임차인 장원옥씨는 대항력이 없어 임차보증금 중 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 매수인이 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 신안동은 광주역 인근으로 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 편의점, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 다수 존재하여 상권은 양호한 편입니다.

4.2. 편의 시설

건물 1층에는 편의점이 있으며, 광주역 방향으로 추가 편의시설이 있습니다. 또한, 신안동 먹자골목이 인접해 있어 다양한 식도락을 즐길 수 있으며, 광주은행, NC백화점 등도 가까이 위치해 있습니다.

4.3. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 식별되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 광주시 내에서 소각장 등 과거 혐오시설에 대한 인식 변화 및 복합 문화 공간으로의 전환 사례가 언급되었으나, 이는 본건의 직접적인 입지에 영향을 미치는 요소는 아닌 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 관계 상 큰 리스크는 없습니다. 임차인의 경우 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

5.2. 시장 리스크

본건과 유사한 오피스텔의 직접적인 매매 실거래가 정보가 검색 결과에서 충분히 확보되지 않았습니다. 현재 파악된 전세가(약 1.8억 원) 및 감정가(2.19억 원)를 기준으로 시장 가치를 판단해야 합니다. 오피스텔 시장 변동성 및 공실 위험 등은 일반적인 투자 리스크로 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 광주역 인근에 위치하여 입지 여건이 양호합니다. 소유권 외 모든 권리가 말소되어 권리 분석상 안전하며, 인수해야 할 보증금 또한 없습니다. 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호하여 실거주 및 임대 수익 투자 모두 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 유사 오피스텔의 직접적인 매매 실거래가 정보 부족으로 인해 정확한 시장 가치 판단에는 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)

* 광주역 인근 역세권 입지

* 권리관계 명확, 인수 부담 없음

* 주변 편의시설 및 교통 여건 양호

8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있으나, 감정가 219,000,000원과 유사 면적의 전세가(181,400,000원)를 고려할 때, 현재 시장 상황 및 경매 특성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상되는 입찰 희망가는 약 175,000,000원 내외로 제시합니다. 이는 감정가의 약 80% 수준이며, 실제 입찰가는 현장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.