나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31197 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며 주위에는 업무용 부동산, 숙박용 부동산, 점포 등이 소재하는 노선 업무 및 상가 지대로 주위환경은 무난 시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하고 인근에 시내버스 승강장 소재하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층중 4층 409호로 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남측, 동측, 북측 3면으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접 합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한 지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리 구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31197 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층409호

용도: 오피스텔

감정가: 217,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 오피스텔로 이용 중임

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 업무용 부동산, 숙박용 부동산, 점포 등이 소재하는 노선 업무 및 상가지대로 주위환경은 무난함.

본건 단지까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 09월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(을1, 56,520,000원)으로, 본 물건 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정임.

소유권보존 등기(갑1) 외 우리은행 근저당권(을1), 임차인 최성현의 주택임차권(을4), 쌍암동지역주택조합추진위원회의 가압류(갑2), 주택도시보증공사의 강제경매(갑3) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정임.

임차인 현황상 주택도시보증공사(최 )는 2022년 12월 15일에 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 확인됨.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됨 (인수 보증금 합계: 0원).

총 등기부채권액은 1,724,820,000원임.

1.3. 상권분석

본건은 광주역 인근의 업무 및 상가지대에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역임.

주변에 다양한 점포, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재하여 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 예상됨.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

광주역을 중심으로 한 편리한 교통망 이용이 가능하며, 주변 상업시설 이용이 용이함.

업무 및 상가 밀집 지역에 위치하여 관련 편의시설 접근성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보로 묶여 있어, 해당 담보에 포함된 다른 부동산의 경매 결과에 따라 본 건에 영향을 미칠 수 있음.

오피스텔로 현재 이용 중이며, 임대 관계는 미상임. 공실 발생 시 임대 수익 확보에 공백이 생길 수 있음.

건물 연면적 대비 토지 지분 비율이 낮은 편임.

총 등기부채권액이 감정가 대비 매우 높아, 부동산 시장 상황에 따라 채권자들의 권리 행사 결과가 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 주변 상권 이용이 편리한 입지적 장점을 가지고 있음.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 별도의 부담은 없어 권리관계는 비교적 명확함.

다만, 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계 미상, 공실 발생 가능성, 높은 총 채권액 등은 투자 시 고려해야 할 주요 사항임.

1.7. 투자 포인트

광주역세권이라는 우수한 입지 조건으로 향후 가치 상승 기대.

감정평가액 217,000,000원을 기준으로 시세 조사 및 투자 가치 판단 가능.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 등 절차 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔이 2억 2천만원에서 2억 5천만원 사이에서 거래 및 호가되고 있는 것으로 파악됨.

감정가는 2억 1천 7백만원으로, 최근 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

따라서, 인수 보증금이 없고 권리상 문제가 없는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이상인 200,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.