나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31193 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 16층1624호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 상가 등인 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물내 제16층 제1624호로서, 외벽: 돌붙임마감 등, 내벽: 벽지마감, 타일마감, 창호; 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비,위생설비,승강기,난방설비,소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형, 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복5차로, 동측으로 왕복3차로,남측으로 왕복2차로 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류 (폭8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축 법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>,중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서상 2024년 10월 16일 광주지방법원의 임차권등기명령 (2024카임5796,임차보증금 금187,400,000원, 차임 월 금110,000원) 있는바 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31193 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 16층1624호

용도: 오피스텔

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 제16층 제1624호

건물 사용현황: 오피스텔로 이용 중

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.34㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

건물지분: 48.9949㎡ (약 14.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 금액 정보

감정가: 234,000,000원

1.5. 특이사항

공동담보, 오피스텔로 이용 중임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동에 위치한 '광주역' 남서측 인근에 소재하고 있습니다. 주변은 상업업무지대로서 업무시설, 숙박시설, 상가 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 본건의 용도에 따른 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측으로 왕복 5차로, 동측으로 왕복 3차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

인근에 광주역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 상업지구에 위치하여 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

* 근저당권: 우리은행 (2022-09-16) - 금 56,400,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권: 윤소랑 (2022-09-22 전입/확정) - 금 187,400,000원 (2024-10-18 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-17) - 금 187,400,000원 (2026-04-17 말소)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-09-16)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 우리은행 근저당권, 윤소랑 주택임차권, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 등 등기부상의 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 공부와의 차이 및 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤소랑)

* 보증금: 187,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-22

* 확정일자: 2022-09-22

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 공동담보, 임차권등기명령 (2024카임5796)

3.4. 권리분석 총평

말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 후순위인 임차권 및 강제경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 윤소랑은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신안동 일대는 광주역을 중심으로 한 상업업무지대로서, 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 지구: 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역

* 도로 조건: 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함

* 건축 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

광주역에 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 시내외 이동이 용이합니다.

5.2. 편의 및 생활시설

상업지역에 위치하여 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 건물 편의시설

건물 자체적으로 일반적인 급배수, 위생, 승강기, 난방, 소화전, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 해당 공동담보 물건들의 개별적인 상황이 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임차권등기명령 관련

기타 참고사항에 명시된 바와 같이, 2024년 10월 16일 광주지방법원을 통해 임차권등기명령(2024카임5796, 임차보증금 187,400,000원)이 등기되었습니다. 비록 임차인에게 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 경매 진행 및 입찰 시 해당 내용에 대한 추가 확인 및 유의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축이나 개발 시 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물 상태 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 공동담보 물건이라는 점과 임차권등기명령이 등기된 이력이 있는 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권 입지: 광주역 인근으로 교통 편리성 및 향후 개발 가능성

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물 상태 유지

* 상업지역: 주변 상권 발달로 인한 임대수익 및 가치 상승 기대

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인 없어 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 234,000,000원입니다. 해당 오피스텔은 2022년 준공된 신축 건물로, 주변 시세 및 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준은 적정한 것으로 판단됩니다. 또한, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 감안하여, 현 시세와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때 225,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 상세 권리 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.