나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3837 [1] 광주광역시 북구 중흥동 323-1 103동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2026.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역사 북서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 근린상가 등이 입지한 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 3층 306호(남서향,계단식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사장방형 토지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 남서측으로 광대로에, 북동측 및 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구 (사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경3837 (1)

소재지: 광주광역시 북구 중흥동 323-1 103동 3층306호

용도: 아파트

감정가: 290,000,000원

토지면적: 59.57㎡ (약 18.02평)

토지지분: 59.56999999999999㎡ (약 18.02평)

건물면적: 145.35㎡ (약 43.96평) (전용면적 기준, 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

건물지분: 145.35㎡ (약 43.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역사 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린상가 등이 입지한 주거지대입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 남서측으로는 광대로에, 북동측 및 남동측으로는 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 김회현 (1991-05-23)

* 근저당권: 국민은행 (2016-09-08) 144,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권: 국민은행 (2017-05-10) 48,000,000원 (말소)

* 근저당권: 김영철 외 2명 (2024-02-05) 200,000,000원 (말소)

* 가압류: 국민은행 (2024-11-28) 25,584,504원 (말소)

* 가압류: 광주신용보증재단 (2024-12-12) 18,000,000원 (말소)

* 가압류: 농협은행주식회사 (2024-12-19) 7,241,968원 (말소)

* 가압류: 김형환 외 1명 (2026-01-06) 122,093,757원 (말소)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2026-04-21) 140,838,290원 (말소) - 본건 경매 사건입니다.

* 총 등기부채권액: 564,920,229원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 없으나, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 기재사항은 특이사항 없음)

1.3. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 중흥동 일대는 아파트 단지를 중심으로 주거지가 형성되어 있으며, 근린상가와 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 광주역 역사와 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 306호(남서향, 계단식)로 구성되어 있습니다. 외벽은 콘크리트 벽체 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 소방, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 공용 승강기가 설치되어 있습니다.

* 토지 이용 상태: 유사 방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 도로, 중로2류, 중로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구 (사업완료지구), 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재까지 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 높은 총 채무액: 총 등기부채권액이 감정가를 초과하는 수준으로, 경매 진행에 따라 변동될 수 있는 채무 총액을 고려해야 합니다.

* 도시계획 제한: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 일부 도시계획상의 제한사항이 향후 재건축 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 주소지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주광역시 내에서 쓰레기 소각장 등 대규모 시설 관련 논의가 지속적으로 이루어지고 있어, 향후 지역 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 중흥동에 위치한 아파트로, 광주역 역사 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다. 아파트 단지 내에서 차량 접근성이 양호하며, 주변에 근린상가 등이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 다수의 채권 및 가압류가 말소되어 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이며 총 채무액이 감정가를 상회하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 인접 입지: 광주역사 북서측 근거리에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소 예정으로, 낙찰 후 인수되는 권리가 적을 것으로 예상됩니다.

* 주거지대 내 위치: 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가 290,000,000원을 기준으로, 현재까지 파악된 권리 관계 및 물건 현황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임대 관계 미상, 높은 총 채무액, 향후 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 추가적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외한 입찰가 산정에는 영향이 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.