나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31288 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층911호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 신안동 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 중 9층 911호로서, 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 4차선 포장도로, 동측으로 3차선 포장도로, 남측으로 2차선 포장도로에 각각 접하며,단지 남서측으로 차량진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 민간임대사업임.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 광주지방법원 2026타경31288 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층911호

용도: 오피스텔

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

토지면적: 7.32㎡ (약 2.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 7.32㎡ (약 2.21평)

건물면적: 48.91㎡ (약 14.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물지분: 48.9148㎡ (약 14.79평)

1.2. 건축물 기본정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 중 9층 911호

외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 타일마감 등

창호: 새시창호

준공년월: 2022년 09월 (사용승인일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 북구 신안동 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 입지조건은 보통임. [제공된 정보]

건물 자체는 광주역 뉴타운 한국아델리움으로, 총 408실로 구성된 대규모 오피스텔 단지임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호함. [제공된 정보]

북측 4차선, 동측 3차선, 남측 2차선 포장도로에 접하며, 단지 남서측으로 차량진입로가 소재함. [제공된 정보]

광주역이 매우 가까이 있어 대중교통 이용 및 전국 이동이 편리함.

2.3. 주변시설 및 환경

* 단지 내 상가에 편의점, 카페 등이 입점해 있으며, 도보 3~5분 거리에 신안동 먹자골목, 광주은행, NC백화점 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 광주역 주변은 도시재생 뉴딜사업지구로 지정되어 향후 개발 호재가 기대됨.

* 광주지하철 2호선 개통 예정으로 광주 전역 접근성이 개선될 전망임.

* 혐오시설과 관련하여 광주 전반에 자원회수시설(소각장) 건립 논의가 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16) [제공된 정보]

* 근저당: 우리은행 (2022-09-16, 56,280,000원) - 말소기준권리 [제공된 정보]

* 주택임차권: 백송이 (2022-09-28 확정, 2022-10-19 전입, 180,400,000원) - 말소예정 [제공된 정보]

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-23, 180,400,000원) - 본 경매사건 [제공된 정보]

등기부채권 총액: 236,680,000원 [제공된 정보]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백송이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 180,400,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자: 2022-10-19

* 확정일자: 2022-09-28

* 대항력: 없음 [제공된 정보]

* 비고: 본 경매 물건은 강제경매로 진행되었으며, 임차인 백송이 씨는 대항력이 없어 모든 권리가 말소될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금 180,400,000원은 경매를 통해 인수되지 않습니다. [제공된 정보]

3.3. 권리관계 분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-09-16) [제공된 정보]

* 인수되는 권리: 없음 [제공된 정보]

* 인수 보증금 합계: 0원 [제공된 정보]

* 총채무액(236,680,000원)이 감정가(238,000,000원)에 근접하나, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역 [제공된 정보]

* 기타 제한사항: 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 [제공된 정보]

4.2. 이용현황 및 지분

* 토지 형상: 가장형 평지 [제공된 정보]

* 토지 이용: 오피스텔 및 근린생활시설부지로 이용 중 [제공된 정보]

* 본건은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 건물면적(48.91㎡) 대비 토지면적(7.32㎡) 비율이 낮으나, 오피스텔 집합건물의 특성상 일반적임.

4.3. 상권 특성

* 광주역 역세권 개발 기대감이 있는 지역으로, 상업지대에 위치하여 주변 상가 및 근린생활시설이 풍부함.

* 인근 오피스텔의 임대 시세는 전세 1억 7,740만 ~ 1억 8,140만, 월세 1.7억~1.8억/11만 수준으로 형성되어 있어, 임대수익률이 양호할 것으로 예상됨.

* 2022년 9월 준공된 신축 오피스텔로, 시설 노후화에 대한 우려는 적음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 9층에 위치하여 조망 및 소음 등에서 유리할 수 있음. [제공된 정보]

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비가 구비되어 있음. [제공된 정보]

* 세대당 주차대수가 1.29대(총 527대)로 오피스텔 치고 넉넉한 편임.

5.2. 주변 생활편의시설

* 단지 내 및 인근 편의점, 카페, 식당, 은행, 백화점 등 쇼핑 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 광주역 이용이 편리하여 교통 및 외부 활동에 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 임차인 백송이(주택도시보증공사)는 대항력이 없어 모든 권리가 소멸될 예정이나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

6.2. 건축물 및 토지 관련

* 토지이용계획상 여러 지구단위계획 및 제한사항(방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등)이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음. [제공된 정보]

6.3. 기타

* 본건은 "민간임대사업"으로 운영되었던 물건으로, 임대사업 관련 규제나 이력에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. [제공된 정보]

* 강제경매로 진행된 점을 미루어 볼 때, 채무자와 관련된 채무 불이행 또는 재정적 문제가 있었을 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고 향후 개발 호재가 기대되는 입지에 자리하고 있습니다. 건축된 지 약 4년 된 신축 건물로 관리 상태 및 시설 면에서 양호할 것으로 보입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 보증금을 인수할 필요가 없으며, 권리관계가 비교적 단순한 편입니다. 다만, 감정가와 총 채무액이 유사하고, 임차인 보증금이 높아 향후 명도 과정에서의 신경 쓸 부분이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권 개발 및 지하철 2호선 개통 예정으로 인한 미래가치 상승 기대.

* 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설로 인한 높은 임대 수요 확보 가능성.

* 준신축 오피스텔로 상품성이 뛰어나며, 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 명확한 권리분석 하에 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 238,000,000원과 주변 시세, 임대 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 215,000,000원에서 230,000,000원 사이로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 90% ~ 96.6% 수준입니다.

* 감정가: 238,000,000원

* 총 채권액: 236,680,000원

* 주변 오피스텔 시세 (전세 기준): 177,400,000원 ~ 181,400,000원

* 임차인 보증금 (인수 없음): 180,400,000원

* 예상 입찰가 범위: 215,000,000원 ~ 230,000,000원 (시장 상황 및 경합 정도에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.