나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31264 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 16층1602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하는 광주역한국아델리움 제16층 제1602호로서, 주위는 업무시설 및 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 광주역주변 상업지대로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제16층 제1602호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 치장벽돌쌓기, 화강석재붙임 등 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지붙임, 타일마감 바닥 : 장판지깔기마감, 타일마감 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 시스템 냉ㆍ난방설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 8미터 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 : 없음. 임대관계 : 미상임.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31264 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 16층1602호

용도: 오피스텔

감정가: 218,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평) (전용면적)

공급면적 (추정): 약 90.79㎡ (90Dm² 타입 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

해당 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 '광주역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. '광주역한국아델리움' 건물 내 16층 1602호에 해당합니다. 주변은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 광주역 주변 상업지대로서, 제반 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

임차인인 주택도시보증공사(김종술)는 보증금 172,300,000원, 차임 110,000원이며, 2022년 9월 28일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

등기부등본 상 을2(주택임차권), 갑2(가압류), 갑3(강제경매) 권리들은 모두 말소 대상이므로, 본 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 인수해야 할 보증금은 0원이며, 낙찰자는 권리관계에 따른 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신안동 광주역 주변은 상업지대로서 다양한 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 광주역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 많아 상권 이용 및 집객 효과가 좋을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트 구조로, 총 20층 높이의 오피스텔 건물 내 16층에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 치장벽돌, 화강석 등으로 마감되었으며, 내벽, 벽지, 타일 마감, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 새시창입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 시스템 냉난방 설비, 도시가스 보일러에 의한 바닥난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 1층에는 편의점 등 상업시설이 있으며, 도보 3~5분 거리에 세븐일레븐, 카페, 신안동 먹자골목 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, NC백화점이 인근에 있어 쇼핑 편의 또한 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 오피스텔로 분류되어 있어, 일반 아파트와는 다른 규제 및 시장 특성을 가질 수 있습니다. 경매 물건의 특성상, 현장 조사를 통해 정확한 내부 상태 및 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 채권자 및 임차인과의 관계, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재까지의 조사 결과, 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접한 것으로 파악되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 신축(2022년 9월 준공)에 가까운 오피스텔로, 광주역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있어 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 상업지대로서의 이점과 함께 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 오피스텔 시장의 수급 상황, 금리 변동, 공실 위험 등은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 우수함.

* 광주역 인근 역세권 입지로 투자 및 실거주 가치 모두 양호.

* 상업지역 내 위치하여 임대 수요 확보 용이.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없음.

* 주변 상권 발달로 인한 생활 편의성 우수.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 218,000,000원입니다. 임차인의 대항력이 없고 인수할 권리가 없는 점을 고려할 때, 본 물건은 낙찰 후 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

하지만 오피스텔 시장 상황, 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세, 향후 공실률 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황에 따라 10~20% 이상의 할인율을 적용한 가격대를 예상해 볼 수 있습니다. 실제 예상 입찰가는 현장 조사 후 물건의 상태, 희소성, 주변 시세 추이, 경쟁 입찰자 수 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 일정 비율 이상 할인된 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 감정가의 85% 수준인 약 185,300,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 유연하게 대응하는 전략을 추천합니다. 정확한 예상 입찰가는 본 물건에 대한 상세한 현장 조사 및 심층적인 시세 분석을 통해 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.