나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31216 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층1819호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하는 '광주역한국아델리움' 18층 1819호로서, 주위는 업무용빌딩 및 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 상업 및 업무지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 광주역 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 중 18층 1819호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 스타코 플렉스 마감 등, 내 벽 : 벽지바름, 타일붙임 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및 지하주차장, 지상 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경31216 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 18층 1819호

* 용도: 오피스텔 (전용면적 49.08㎡, 약 14.85평)

* 감정가: 2억 3천만원

* 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

3. 물건 기본정보

3.1. 토지 정보

* 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용상태: 가장형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중

3.2. 건물 정보

* 건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 중 18층 1819호

* 외벽: 몰탈위페인트 마감, 스타코 플렉스 마감 등

* 내벽: 벽지바름, 타일붙임 등

* 창호: 새시창호

* 이용상태: 주거용 오피스텔로 이용중

* 설비내역: 일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 지하/지상 기계식 주차장

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타: 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역

4. 입지조건

4.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 업무용 빌딩, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 상업 및 업무지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

4.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 광주역 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 요약

* 소유권: 유한회사비알케이 (2022-09-16 보존등기)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-09-16, 56,520,000원)

* 본 경매로 인해 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 우리은행 근저당권 (을1)

* 최광수 주택임차권 (을2)

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑2)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

5.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최광수)

* 보증금: 188,400,000원

* 차임: 110,000원

* 전입/확정일자: 2022-12-14

* 배당신고일자: 2024-11-15

* 대항력: 없음

* 본 건의 임차인 최광수 씨는 대항력이 없으며, 보증금 188,400,000원에 대한 배당을 받는 것으로 보입니다. 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

5.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차보증금은 낙찰자에게 인수되지 않음)

6. 상권분석

6.1. 주변 개발 현황

본 물건은 광주역 인근 상업 및 업무지대에 위치하여 유동인구가 비교적 풍부하며, 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

주변에 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6.2. 주변 시설 조사 (혐오시설 포함)

광주역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달되어 있어 유동인구가 많고, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주요 시설로는 광주역, 시외버스터미널, 다수의 버스정류장 등이 인접해 있어 교통이 편리합니다.

주변 근린생활시설 및 업무시설 등을 고려할 때, 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

7. 생활정보

7.1. 주거 및 편의시설

인근에 광주역이 있어 철도 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

오피스텔 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차 시설이 마련되어 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 오피스텔 특성

본 건은 오피스텔이므로 주택이 아닌 업무시설로 분류될 수 있습니다. 이로 인해 대출 규제나 세금 관련 적용이 주택과 다를 수 있습니다.

8.2. 임대 관계 미상

기타 참고사항에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 최광수 씨가 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

9. 종합 의견

본 물건은 광주역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 상권 이점을 가지고 있습니다.

20층 건물 내 18층에 위치하여 조망권이나 채광이 양호할 것으로 예상됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 임차인의 권리는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

총 채무액이 감정가를 상회하는 점은 다소 부담으로 작용할 수 있으나, 시세 대비 합리적인 가격에 취득한다면 투자 가치가 있습니다.

10. 투자 포인트

10.1. 역세권 입지

광주역 바로 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

10.2. 상업 및 업무 밀집지역

주변에 업무시설과 상업시설이 밀집하여 배후 수요가 풍부하며, 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

10.3. 권리관계 깔끔

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

11. 예상 입찰가 및 시세 분석

11.1. 시세 분석

본 건과 유사한 광주역 인근 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 49~50㎡ 기준으로 2억 2천만원 ~ 2억 6천만원 선에서 시세가 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 2억 3천만원으로, 현 시세 범위 내에 있습니다.

11.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 2억 3천만원

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 56,520,000원

* 강제경매 채권자 (현재 채권자): 주택도시보증공사 188,400,000원

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 244,920,000원

* 인수 보증금: 0원

현재 시세가 2억 2천만원 ~ 2억 6천만원 수준임을 고려할 때,

본 건의 감정가 2억 3천만원은 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

채권 총액이 감정가보다 높지만, 임차 보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확하여 경매 절차 진행에 문제는 없습니다.

따라서, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 2억 2천 5백만원 ~ 2억 4천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

성공적인 입찰을 위해서는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세를 면밀히 재확인하시는 것을 권장합니다.

본 예상 입찰가는 현 시점의 분석이며, 실제 입찰 경쟁률 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.