나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31253 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 광주역 남서측 인근에 위치하고, 주위는 노변 상가지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 17층 1701호 단위세대로서, 1동의 건물 외벽은 치장벽돌, 치장석재, 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 알미늄샷시임.

이용상태

주거용 오피스텔이고 내부 구조는 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형 평지이고, 주용도인 오피스텔 집합건물의 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로, 중로, 소로에 접하고, 단지 내 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭30m~35m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 개별 구분건물의 제반 설비상의 하자 여부는 미상이므로 유의 요합니다.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31253 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1701호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 220,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 광주역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 노변 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

간선도로 접근성이 우수하고 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 도로교통 사정이 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

대지권의 목적인 토지는 장방형의 평지이며, 오피스텔 집합건물의 용지로 이용 중입니다. 토지는 대로, 중로, 소로에 모두 접하고 있으며, 단지 내 출입도로 상태 또한 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 대로2류, 소로2류, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 근저당권, 주택임차권(을2), 가압류(갑2), 강제경매(갑3)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(천선희)

보증금: 173,300,000원

차임: 110,000원

전입일자: 2022-10-12

확정일자: 2022-09-22

배당신고일자: 2024-11-07

대항력: 없음

3.4. 총 채권액

말소기준권리 외에 등기부상 확인되는 총 채권액은 334,462,214원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 주변은 노변 상가지대로 형성되어 다양한 소매점, 음식점, 카페 등이 밀집해 있습니다. 이는 지역 내 기본적인 상업 활동 및 임대 수요를 뒷받침합니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

광주역 인근 지역으로, 대중교통 이용이 편리한 주거 및 상업 복합 지역입니다. 편의시설로는 마트, 병원, 은행 등이 인근에 위치하고 있을 것으로 예상됩니다. 자체 조사 결과, 물건지와 인접한 거리 내에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 본 건은 20층 중 17층에 위치한 오피스텔 단위세대입니다. 내부 마감은 벽지 및 일부 타일 등이며, 창호는 알루미늄샷시로 되어 있습니다. 급·배수, 난방, 위생, 소화전, 승강기 등 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

광주역을 중심으로 한 교통망과 상업지구의 이점을 누릴 수 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특성 관련 리스크

오피스텔이라는 점은 주거용 또는 업무용으로 활용 가능하나, 일부 규제나 관리 측면에서 일반 주택과 다를 수 있습니다. 또한, 개별 구분건물의 제반 설비상의 하자 여부는 미상으로, 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관계 관련 리스크

등기부상 총 채권액이 감정가보다 높은 편이지만, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 채권 총액이 높은 점은 향후 유찰 가능성 또는 재감정 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대 내역이 미상인 점은 공실 발생 시 공실 기간이나 적정 임대료 산정에 변수가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

광주역 역세권에 위치하여 교통 요충지로서의 입지를 갖추고 있으며, 주변 상가지대로서의 기본적인 배후 수요가 기대됩니다.

7.2. 시장 잠재력

노변 상가지대 내에 위치하고 있어 상업 활동이 활발하며, 향후 광주역 개발 계획 등에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근의 편리한 교통망과 상업시설을 갖춘 오피스텔입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있습니다. 다만, 임대 내역 및 설비 하자 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 채권 총액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 주변 오피스텔 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 현재 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 유사 면적의 오피스텔이 현재 210,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 거래되고 있으며, 최근 거래 사례는 215,000,000원에서 225,000,000원 수준입니다. 인수되는 권리가 없고, 감정가 대비 낙찰가율 추이, 경매 물건의 특성 등을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 195,000,000원에서 205,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.