나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31239 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 1228-1 빛고을파크 103동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 "상무2동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치한 빛고을파크 제103동 제15층 제1505호로서, 주위는 아파트단지 및 주택, 점포 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진입이 가능하며, 제반교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제103동 제15층 제1505호로서, (사용승인일 : 1991.09.19) 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샛시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(금호,화정), 도로(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-22)(광주카톨릭대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31239 (1)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 1228-1 빛고을파크 103동 15층1505호

용도: 아파트

감정가: 144,000,000원

면적

* 토지: 33.88㎡ (약 10.25평)

* 건물:

* 전용면적: 59.82㎡ (약 18.10평)

* 공급면적: 약 81.64㎡ (약 24평형)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 단독주택, 점포 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. "상무2동 행정복지센터" 남동측 인근에 자리하고 있어 행정 편의시설 접근성이 양호합니다 [cite: Provided]. 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: Provided]. 인근에 성진초등학교와 광주카톨릭대학교가 있어 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다 [cite: Provided]. 또한, "쌍촌역" (1호선)이 도보로 약 11분 거리에 위치하고 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 일제강점기 군 시설물로 추정되는 지하벙커 등이 쌍촌동 일대에서 발견된 이력이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 28,000,000원

* 차임: 190,000원

* 전입일자: 2025-11-06

* 확정일자: 2025-10-01

* 배당신고일자: 2026-06-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다)

* 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2016-04-28, 권리금액: 58,006,715원) [cite: Provided].

* 이 외 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기들이 모두 말소 처리되어 있어, 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [cite: Provided].

* 등기부채권 총액: 162,035,656원 [cite: Provided].

1.3. 상권분석

본건이 속한 빛고을파크 단지는 1,100세대의 대단지 아파트이며, 주변 지역은 아파트 단지와 단독주택, 소규모 상가들이 혼재하는 전형적인 주거 및 상업 복합 지역입니다. 단지 내외로 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 1991년 9월 19일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 아파트입니다. 건축된 지 35년차로 노후도는 있으나, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있어 현재 생활하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다 [cite: Provided].

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 1991년 준공으로 35년차를 맞이하고 있어 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 과거 복잡한 권리관계: 등기부상 여러 권리가 설정되었으나, 본 경매를 통해 모두 정리될 예정입니다. 다만, 과거 채무 관계의 복잡성은 소유주의 재정적 어려움을 시사할 수 있습니다.

* 역사적 시설물: 쌍촌동 일대에서 과거 일제 군사 시설물이 발견된 이력이 있습니다. 현재 거주 환경에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 지역의 역사적 맥락으로 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 광주광역시 서구 쌍촌동 빛고을파크 아파트는 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거지역에 위치하고 있습니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 없으며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정할 수 있다면 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후도는 향후 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 인수: 본건은 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 인수되는 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 행정복지센터, 학교, 생활 편의시설 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

* 시세 대비 합리적 낙찰 가능성: 감정가(1억 4,400만원)와 최근 실거래가(1억 100만 ~ 1억 4,000만원 수준) 및 KB 시세(1억 3,250만원) 등을 고려하여 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 쌍촌동은 오랜 기간 형성된 주거 밀집 지역으로 꾸준한 수요가 뒷받침됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 4,400만원입니다 [cite: Provided]. 최근 실거래가는 2026년 6월 24일 24평 A 타입(59.82㎡)이 1억 1,000만원, 2026년 6월 17일 24평 B 타입(59.85㎡)이 1억 4,000만원에 거래되었습니다. 또한, KB부동산 시세 상 81Am²(59.82㎡) 타입의 일반가는 1억 3,250만원, 상위 평균가는 1억 4,250만원으로 조사되었습니다. 리치고의 24평형 시세 예측치는 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 수준입니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 이러한 시세 정보와 물건의 현재 상태, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 통상 감정가의 80%~120% 범위에서 입찰가가 결정되는 점을 감안할 때, 1억 1,000만원에서 1억 7,000만원 사이에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다. 다만, 성공적인 투자를 위해서는 철저한 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통해 물건의 가치를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.