나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3769 [1] 광주광역시 남구 봉선동 984 6동 8층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 남구 봉선동 소재 "봉선초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 근린상가 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1/지상10층 건물중 제6동 제8층 제901호로서, -외벽 : 몰탈위 페인팅 등 -창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로, 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복 2차선, 서측 및 남측으로 노폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(1986-06-04)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 광주지방법원 2026타경3769 (1)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 984 6동 8층901호

용도: 아파트

감정가: 2억 2,500만원

토지면적: 41.50㎡ (약 12.55평)

건물면적: 77.37㎡ (약 23.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 익OOOOO

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동에 소재하며, "봉선초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 아파트 단지와 근린상가가 혼재된 주거지대입니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 동측으로는 왕복 2차선 도로, 서측 및 남측으로는 약 8M 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본건은 익산믿음신용협동조합의 근저당권을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다.

등기부등본 상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 291,454,766원입니다.

임차인 현황:

주식회사가온대부: 보증금 500만원, 차임 0원, 확정일자 2024-07-15.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

봉선동은 광주광역시 내에서도 교육 환경이 우수하고 주거 선호도가 높은 지역으로 평가받습니다.

단지 주변으로 다양한 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 혐오시설이나 기피 시설은 발견되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

학교, 병원, 마트 등 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

아파트명: 모아1-2차

준공연도: 1987년 09월 28일

총 세대수: 340세대

해당 동/층: 6동 8층 901호

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제6동 제8층 제901호

전용면적: 77.37㎡ (약 23.40평)

대지지분: 41.50㎡ (약 12.55평)

주차: 총 212대 (지상 3대, 지하 8대) - 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도가 1987년으로 준공된 지 약 40년 되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

주차 공간이 세대수에 비해 다소 부족한 점은 불편 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 광주 봉선동의 준수한 입지에 위치한 아파트입니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없습니다.

주변 편의시설 및 교통 환경이 양호하며, 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

다만, 건물 노후화와 주차 공간 부족 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

광주광역시 남구 봉선동의 우수한 학군 및 주거 인프라를 누릴 수 있습니다.

안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(77.37㎡)의 실거래가(2026년 4월 20일)가 1억 9,000만원임을 고려할 때, 본 물건의 감정가(2억 2,500만원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 적정 입찰가는 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 법원 감정가 및 경매 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

권리 인수 금액이 없고 명확한 임차인 문제가 없으므로, 공격적인 입찰도 가능할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 9,000만원 ~ 2억 1,000만원

현 시세 분석: 최근 실거래가 1억 9,000만원을 기준으로, 향후 개발 가능성 및 지역 가치 상승을 고려하여 1억 9,500만원 ~ 2억 1,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

전월세 시세 분석:

최근 전월세 거래 내용을 보면, 유사 면적(59~60㎡)의 경우 보증금 500만원~700만원에 월세 40만원~43만원, 또는 보증금 9,000만원에 월세 5만원으로 거래되었습니다. 본건(77.37㎡)은 이보다 면적이 넓으므로, 임대 시 월 50만원 이상의 월세 수익을 기대하거나, 전세로 전환 시 보증금 수준을 높게 책정할 수 있을 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.