나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31260 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2014호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역한국아델리움' 내에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 숙박업소, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 단지 북측으로 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 20층 2014호(남동향, 복도식)로서, 외벽 : 석재 및 벽돌, 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로 장방형으로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주거용오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31260 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2014호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용중)

감정가: 227,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 '광주역한국아델리움' 내에 자리하고 있으며, 주위 환경으로는 아파트 단지, 숙박업소, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

단지 북측으로는 주요 간선도로가 통과하여 교통 이용이 대체로 편리한 편입니다.

단지 남측으로는 진출입로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획상 본건은 일반상업지역에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 권리요약

현재 본 물건에는 채권 총액 245,920,000원의 권리가 설정되어 있습니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당(2022-09-16, 56,520,000원)은 말소될 예정입니다.

주택임차권(채권자: 서경복, 보증금: 189,400,000원)은 전입 및 확정일자가 2022-10-14이나, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 경매 사건의 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매(2026-04-22, 189,400,000원) 또한 말소될 예정입니다.

본 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (채권자/임차인 서경복)

보증금: 189,400,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-10-14

배당신고일자: 2024-11-04

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 소재한 광주역한국아델리움 단지는 준공 후 약 4년차(2022년 9월 입주)로 비교적 신축에 속합니다.

단지 주변으로 편의점, 카페, 은행 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있으며, 도보 5분 거리에 신안동 먹자골목이 있어 다양한 식당과 상업시설 이용이 편리합니다.

NC백화점이 인접해 있어 쇼핑 편의성이 높으며, 광주역이 가까이 있어 대중교통 이용 및 수도권 등으로의 이동이 용이합니다.

전반적으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 상권 형성에 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 20층 건물 중 20층에 위치한 남동향의 복도식 오피스텔입니다.

외벽은 석재 및 벽돌, 시멘트몰탈 페인트 마감이며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시로 시공되었습니다.

위생 및 급수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 엘리베이터 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

주차는 세대당 1.29대의 여유로운 주차 공간을 확보하고 있으며, 자주식 및 기계식 주차 방식으로 구성되어 있습니다.

* 주변 편의시설

단지 내 1층 상가에 편의점이 입점해 있으며, 인근에도 편의점과 카페가 있습니다.

도보 5분 거리 내에 신안동 먹자골목이 있어 다양한 외식 및 쇼핑 시설 이용이 가능합니다.

NC백화점이 인접해 있어 쇼핑과 문화생활을 즐기기에 용이합니다.

광주역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, KTX 광주역 및 광주공항이 차량 15분 이내 거리에 있어 광역 이동성이 좋습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 대상 물건과 직접적으로 관련된 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건설사 이슈:

검색 결과, 본건과 동일한 '한국아델리움' 브랜드를 가진 광주 북구 신안동 한국아델리움 현장 및 동구 궁동 한국아델리움 스테이 사업장이 공정률 부족 등으로 주택도시보증공사(HUG)로부터 임대 보증금 보증 사고 처리된 사례가 있습니다. 이는 해당 건설사인 한국건설의 유동성 위기설과 관련이 있으며, 향후 본건의 잠재적 가치 평가 시 고려해야 할 사항입니다.

* 주거용 오피스텔 이용:

해당 물건은 현재 주거용으로 이용 중이며, 이는 매수인이 인수 후에도 동일한 용도로 활용 가능함을 의미하나, 주거용 관련 규제 및 세금 이슈 등은 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 광주역한국아델리움 오피스텔은 광주역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 신축 건물로 깔끔한 내부 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 동일 브랜드 건설사의 과거 보증 사고 이력이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 매수 시 신중한 검토가 필요합니다.

주변 시세 및 본건의 감정가를 고려할 때, 적정 수준의 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주역 인근에 위치하여 교통, 상업, 편의시설 접근성이 뛰어남.

* 비교적 신축: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 권리상 안전: 임차인 대항력 없음으로 인수되는 보증금 없음.

* 생활 편의시설: 단지 내 및 주변 상권 발달로 생활 편리.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 227,000,000원으로 책정되었습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 가능합니다.

주변 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 204,300,000원 ~ 227,000,000원 수준으로 산정할 수 있습니다.

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.